Kurz gesagt: Der Immobilienmarkt Wien hat die Korrektur seit 2022 hinter sich. Im ersten Halbjahr 2026 stieg das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen laut OTTO Immobilien um 21 % auf 1,62 Mrd. Euro. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 4.645 Euro pro m², Erstbezug 7.395 Euro pro m². Österreichweit legten die Preise für Wohneigentum im ersten Halbjahr 2026 laut Statistik Austria um 3,9 % zu. Für 2027 erwarten Marktbeobachter keine Preissprünge, sondern moderate Anstiege: Das Angebot sinkt, die Nachfrage bleibt hoch. Der Hauptrisikofaktor sind die Zinsen, denn die EZB hat im Juni 2026 die Leitzinsen erhöht.
Wer in Wien kaufen oder verkaufen will, braucht deshalb keine Prognose-Glaskugel, sondern Zahlen nach Lage und Segment. Genau das finden Sie hier.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Wien aktuell?
Der Wiener Wohnungsmarkt hat sich seit der Zinswende 2022 stabilisiert und zieht wieder an. Die wichtigsten Kennzahlen des ersten Halbjahres 2026:
Transaktionsvolumen: 1,62 Mrd. Euro bei Eigentumswohnungen, +21 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1,35 Mrd. Euro). Das Rekordniveau von 2022 ist nur noch 8 % entfernt (OTTO Immobilien, 8. September 2026).
Transaktionen: 4.290 Verkäufe, +18 % (Vorjahr: 3.644).
Bauträgerwohnungen (Erstbezug): rund 33 % des Volumens, vor der Zinswende waren es im Schnitt 45 %.
Preise Österreich: Wohnimmobilien insgesamt +3,9 %, Bestandswohnungen +4,1 % im ersten Halbjahr 2026 (Statistik Austria, 23. September 2026).
Langfristig: Laut Oesterreichischer Nationalbank (OeNB) stiegen die Wohnimmobilienpreise in Wien von 2000 bis 2025 um rund 200 %, im Rest Österreichs um rund 150 %. Österreichweit fielen sie nominal um 3,3 % zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem vierten Quartal 2025, real um 15,1 %.
Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien, fasst die Lage so zusammen: „Die Nachfrage ist da, was fehlt, ist das Angebot.“
Immobilienpreise Wien 2026: Durchschnittliche Preise pro m²
Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Wien liegen je nach Quelle und Definition in leicht unterschiedlichen Bandbreiten. Zwei Referenzwerte für Eigentumswohnungen:
OTTO Immobilien, 1. Halbjahr 2026: Bestand 4.645 Euro/m² (+2,8 % gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025), Erstbezug 7.395 Euro/m² (2. Halbjahr 2025: 7.376 Euro/m²).
EHL Immobilien, 1. Halbjahr 2026: Erstbezug etwa 5.900 bis 8.100 Euro/m², Bestand etwa 3.700 bis 6.200 Euro/m².
Wichtig für die Einordnung: Der Neubau-Durchschnitt bewegt sich seit dem zweiten Halbjahr 2025 praktisch seitwärts. Der Bestand holt auf. Den Unterschied erklärt vor allem die Lage: Zwischen den Bezirken liegen große Unterschiede.
Hinzu kommen die Kaufnebenkosten von rund 8 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Makler und Vertragserrichtung). Details finden Sie in unserem Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf in Wien.
Immobilienpreise Wien nach Bezirken: Warum die Lage mehr entscheidet als der Markt
Ein Wiener Durchschnittspreis sagt wenig über Ihre Immobilie. Drei Faktoren bestimmen den Preis stärker als der Gesamtmarkt:
Innere Bezirke: Im 1. Bezirk (Innere Stadt), im 3. Bezirk (Landstraße) und rund um den Ring tragen Repräsentanz, Altbau-Substanz und knappe Flächen die Preise. Verkäufe sind selten, Käufer wählen bewusst.
Villenlagen: Döbling (1190), Hietzing (1130) und Währing (1180) werden vor allem von Eigennutzern nachgefragt. Bei Einfamilienhäusern in den Bezirken 13, 14, 16 bis 19 und 21 bis 23 lag der Median-Kaufpreis im ersten Halbjahr 2026 bei 610.000 Euro (OTTO Immobilien). Der 22. Bezirk war mit 87 Transaktionen der aktivste Markt.
Dachgeschoss und Penthouse: Terrasse, Aussicht und Ausstattung heben den Quadratmeterpreis deutlich über den Bezirksschnitt. Mehr dazu lesen Sie in unserem Leitfaden Penthouse kaufen in Wien.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte nie mit dem Stadtdurchschnitt rechnen, sondern mit einer lagebezogenen Bewertung. Wie das funktioniert, zeigt unser Beitrag zur Immobilienbewertung in Wien.
Immobilienmarkt Wien: Prognose für 2027
Eine seriöse Prognose beruht auf drei Treibern: Angebot, Nachfrage und Finanzierungskosten.
Das Angebot sinkt
OTTO Immobilien rechnet mit rund 12.092 fertiggestellten Wohnungen in Wien im Jahr 2026 und nur noch rund 9.608 im Jahr 2027, ein Minus von etwa 21 %. EHL Immobilien nennt für den freifinanzierten Mietwohnungsbau einen Rückgang von 5.306 Einheiten (2023) auf voraussichtlich 612 (2027), also fast 60 % weniger innerhalb von fünf Jahren. Die Zahlen unterscheiden sich je nach Quelle und Abgrenzung, die Richtung ist eindeutig.
Die Nachfrage bleibt hoch
Wien wächst, Mieten steigen laut EHL im ersten Halbjahr 2026 in allen größeren Segmenten stärker als die Inflation. Das stützt Eigentum als Alternative und Vorsorgeinvestment.
Die Zinsen sind das Fragezeichen
Die EZB hat ihre Leitzinsen am 17. Juni 2026 um 0,25 Prozentpunkte erhöht, der Einlagesatz liegt bei 2,25 %. Je nach Prognose bleiben die Zinsen stabil oder steigen moderat. Ein starker Zinsanstieg würde das Preiswachstum bremsen.
Unsere Einschätzung für 2027 als Szenarien:
Basisszenario (am wahrscheinlichsten): Moderate Preissteigerungen im Bestand, stabile bis leicht steigende Preise im Neubau, getragen von knappem Angebot.
Positives Szenario: Stabile Zinsen und weniger Neubau verstärken den Preisdruck, vor allem in gefragten Lagen.
Negatives Szenario: Weitere EZB-Erhöhungen dämpfen die Nachfrage, die Preise stagnieren.
Zur oft gesuchten Prognose bis 2030: Eine belastbare, amtliche Preisprognose für Wien bis 2030 gibt es nicht. Seriöse Quellen wie OeNB, Statistik Austria und die großen Maklerhäuser veröffentlichen Trends für zwölf bis vierundzwanzig Monate. Alles darüber hinaus ist Spekulation.
Werden die Immobilienpreise in Wien steigen oder sinken?
Kurze Antwort: Für 2027 sprechen mehr Faktoren für steigende als für sinkende Preise, allerdings moderat. Ein Absturz wie in einer Blase ist nicht in Sicht.
Dafür sprechen drei Punkte: Die Preise sind seit 2022 real deutlich gesunken (österreichweit minus 15,1 %), das Angebot an neuen Wohnungen schrumpft, und die Transaktionszahlen steigen. Die OeNB weist allerdings darauf hin, dass sich Wiener Preise seit 2011 von ihren fundamentalen Werten entfernt haben. Das mahnt zur Vorsicht bei sehr hohen Einstiegspreisen.
Sinkende Preise sind vor allem dort möglich, wo Objekte überteuert angeboten werden oder die Substanz schwach ist. Gute Lagen mit gutem Zustand sind davon kaum betroffen.
Zinsen und Kreditvergabe: Was Käufer 2027 einplanen müssen
Die verpflichtende KIM-Verordnung ist seit 30. Juni 2025 ausgelaufen. An ihre Stelle trat ein unverbindliches Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht (FMA). Die Richtwerte: maximal 90 % Beleihung (also etwa 10 % Eigenmittel), Schuldendienst bis höchstens 40 % des Nettoeinkommens, Laufzeit bis 35 Jahre. Banken dürfen abweichen, müssen das aber begründen können.
Für Käufer von Premiumobjekten heißt das: Wer mit hohem Eigenkapital kauft, ist weniger zinsabhängig. Für Investoren lohnt es sich, Fixzinsvarianten mit der Bank zu vergleichen, bevor die Zinsen weiter steigen.
Immobilienmarkt Wien im Luxussegment
Das Luxussegment folgt eigenen Regeln. Es hängt weniger vom Zins ab, weil viele Käufer ohne oder mit geringer Finanzierung kaufen. Es lebt von Knappheit: wenige Objekte in 1010, 1030 und 1190, kaum neue Projekte und eine internationale Käuferschicht aus Europa und dem Golf. Wie sich Neubau und Altbau in diesem Segment unterscheiden, lesen Sie in Neubau oder Altbau Wien: Was lohnt sich im Luxussegment?.
Für ausländische Käufer gelten zusätzlich die Grundverkehrsregeln. Der Ablauf ist in Immobilie kaufen in Wien als Ausländer beschrieben.
Praxis: Was Käufer, Verkäufer und Investoren jetzt tun sollten
Käufer:
Budget inklusive rund 8 % Nebenkosten rechnen.
Finanzierungszusage und Zinsbindung vor der Besichtigung klären.
Lage und Substanz vor dem Preis bewerten. Den Ablauf erklärt unser Leitfaden für Käufer.
Verkäufer:
Realistisch bewerten lassen, nicht mit Stadtdurchschnitt rechnen.
Das knappe Angebot nutzen: Gut vorbereitete Objekte in guten Lagen verkaufen sich schneller. Siehe Wohnung verkaufen in Wien.
Diskret anbieten, wenn Sie keine Öffentlichkeit wünschen. Das ist bei höherpreisigen Objekten üblich.
Investoren:
Rendite nach Lage prüfen, nicht nach Stadtschnitt. Siehe Zinshaus in Wien kaufen.
Rückgang des Mietwohnungsneubaus einkalkulieren: Das stützt Bestandsmieten.
Mietrecht beachten, wenn Sie vermieten: Wohnung vermieten in Wien.
FAQ
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Wien?
Seit 2025 stabilisiert sich der Markt. Im ersten Halbjahr 2026 stieg das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen um 21 % auf 1,62 Mrd. Euro, die Preise im Bestand legten um 2,8 % zu (OTTO Immobilien).
Werden die Immobilienpreise in Wien 2027 steigen?
Wahrscheinlich moderat. Knappes Angebot und hohe Nachfrage stützen die Preise, steigende Zinsen bremsen. Mit einem Preissprung rechnen Marktbeobachter nicht.
Was kostet ein Quadratmeter in Wien?
Im ersten Halbjahr 2026 lag der Durchschnitt laut OTTO Immobilien bei 4.645 Euro/m² im Bestand und 7.395 Euro/m² im Erstbezug. EHL nennt Bandbreiten von 3.700 bis 6.200 Euro (Bestand) und 5.900 bis 8.100 Euro (Erstbezug). Premiumlagen liegen darüber.
Gibt es eine verlässliche Prognose bis 2030?
Nein. Belastbare Prognosen reichen etwa ein bis zwei Jahre. Langfristige Zahlen sind Szenarien, keine Vorhersagen.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf in Wien?
Das hängt von Ihrem Ziel und Ihrer Finanzierung ab. Das knappe Angebot spricht für baldige Entscheidungen bei guten Lagen. Entscheidend sind Zinsbindung, Eigenkapital und Haltedauer. Eine persönliche Beratung klärt das für Ihr Vorhaben.
Fazit
Der Immobilienmarkt Wien ist 2026 wieder in Bewegung: mehr Verkäufe, moderat steigende Preise im Bestand, schrumpfendes Neubauangebot. Für 2027 spricht vieles für Stabilität mit leichtem Aufwärtstrend. Entscheidend bleiben Lage, Zustand und Zinsen.
Möchten Sie wissen, was das für Ihre Immobilie oder Ihre Kaufpläne bedeutet? Unsere Berater bei LANDAA am Kärntner Ring 10 beantworten Ihre Fragen diskret und persönlich. Beratung vereinbaren oder mehr zu unseren Leistungen und aktuellen Immobilien.
Quellen: OTTO Immobilien, Wiener Wohnmarktbericht H1 2026 (8.9.2026); Statistik Austria, Häuserpreisindex Q2 2026 (23.9.2026); OeNB, Wohnimmobilien-Marktbericht 2026 (24.9.2026); EHL Wiener Wohnungsmarktbericht H1 2026; FMA.
Weiterführend: Statistik Austria, Häuserpreisindex · OeNB, Wohnimmobilienpreisindex
