Wer in Wien eine Immobilie kauft, zahlt zusätzlich zum Kaufpreis in der Regel 10 bis 12 Prozent an Nebenkosten. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent der Kaufsumme, dazu kommen 1,1 Prozent Grundbucheintragungsgebühr, bis zu 3 Prozent Maklerprovision zzgl. 20 Prozent USt und 1 bis 3 Prozent für die Vertragserrichtung durch Notar oder Rechtsanwalt. Bei einer Eigentumswohnung um 1,2 Millionen Euro sind das rund 120.000 bis 145.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis – ein Budgetposten, den Käufer bei der Finanzierung von Anfang an mit einplanen sollten.
Dieser Beitrag zeigt alle Kaufnebenkosten in Wien im Detail, erklärt, wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, und liefert ein konkretes Rechenbeispiel aus dem Luxussegment.
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Wien im Überblick
Beim Kauf einer Immobilie in Wien fallen folgende Kostenpositionen an:
Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Bemessungsgrundlage (Regelfall)
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % für die Eintragung des Eigentumsrechts
Pfandrechtseintragung: 1,2 % des Kreditbetrags, nur bei Finanzierung mit Hypothek
Maklerprovision: bis zu 3 % zzgl. 20 % USt (bei Kaufpreisen über 36.336,42 €)
Vertragserrichtungskosten: rund 1 bis 3 % zzgl. USt für Notar oder Rechtsanwalt
In Summe ergibt das die in der Praxis üblichen 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises als Nebenkostenreserve – ohne Berücksichtigung von Finanzierungskosten wie Bearbeitungsgebühren der Bank.
Grunderwerbsteuer Wien: Höhe, Berechnung, Ausnahmen
Regelfall: 3,5 % vom Kaufpreis
Bei einem entgeltlichen Kauf – also dem klassischen Immobilienerwerb zum Marktpreis – beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens jedoch 3,5 Prozent des Grundstückswerts, falls dieser höher ist als der vereinbarte Kaufpreis. Bemessungsgrundlage ist laut Bundesministerium für Finanzen (BMF) die Gegenleistung, bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der Einheitswert.
Stufentarif bei Übertragungen im Familienverband
Bei unentgeltlichen oder überwiegend unentgeltlichen Übertragungen – etwa Schenkung oder Übergabe innerhalb der Familie – gilt statt des Fixsatzes ein Stufentarif:
bis 250.000 €: 0,5 %
von 250.000 € bis 400.000 €: 2 %
über 400.000 €: 3,5 %
Als unentgeltlich gilt eine Übertragung, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 Prozent des Grundstückswerts beträgt. Für die meisten LANDAA-Käufer, die eine Immobilie zum Marktpreis erwerben, ist dieser Stufentarif nicht relevant – wichtig ist er vor allem bei Erbschaft, Schenkung oder Hofübergabe (mehr dazu in unserem Beitrag Immobilie erben in Österreich).
Ist die Grunderwerbsteuer eine einmalige oder jährliche Abgabe?
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Eigentumsübergang fällig, nicht jährlich. Sie ist unabhängig von der laufenden Grundsteuer, die Eigentümer jährlich an die Gemeinde zahlen. Beide Abgaben werden häufig verwechselt, sind rechtlich und der Höhe nach aber vollkommen getrennt zu betrachten.
Der „dreifache Einheitswert" – warum diese Regel nicht mehr gilt
Bis zur Steuerreform 2016 wurde die Grunderwerbsteuer bei Übertragungen im Familienkreis häufig vom dreifachen Einheitswert berechnet. Diese Methode wurde durch den Grundstückswert ersetzt, der nach der Grundstückswertverordnung auf drei Arten ermittelt werden kann: über ein Pauschalwertmodell, den Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder ein Schätzgutachten. Wer heute online noch auf den „dreifachen Einheitswert" stößt, findet damit veraltete Informationen.
Wie wird der Grundstückswert ermittelt?
Seit der Steuerreform 2016 dient der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Übertragungen – nicht mehr der dreifache Einheitswert. Die Grundstückswertverordnung erlaubt drei gleichwertige Berechnungsmethoden:
Pauschalwertmodell: Grundwert (Grundfläche × Bodenwert lt. Finanzamt) plus Gebäudewert, angepasst über einen Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde.
Immobilienpreisspiegel: ein Wert von 71,25 % des von der Statistik Austria bzw. WKO veröffentlichten Immobilienpreisspiegels.
Sachverständigengutachten: ein von einem gerichtlich beeideten Immobiliensachverständigen ermittelter, tatsächlicher Verkehrswert.
Für die meisten Käufer bleibt das jedoch graue Theorie: Beim regulären Kauf zum Marktpreis ist ohnehin die Gegenleistung – also der vereinbarte Kaufpreis – die Bemessungsgrundlage.
Wann werden die Nebenkosten fällig?
Die Nebenkosten fallen nicht alle zum gleichen Zeitpunkt an:
Vertragserrichtungshonorar: meist bei Unterzeichnung des Kaufvertrags bzw. bei Übergabe an den Treuhänder
Kaufpreis inkl. Maklerprovision: üblicherweise bei grundbücherlicher Sicherstellung, über ein Treuhandkonto
Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr: werden vom Vertragsverfasser nach Unterzeichnung selbst berechnet und binnen 15 Tagen des Folgemonats an das Finanzamt bzw. Grundbuchsgericht abgeführt
In der Praxis wird der gesamte Betrag – Kaufpreis plus Nebenkosten – daher schon vor der grundbücherlichen Eintragung auf ein Treuhandkonto benötigt. Käufer sollten diesen Zeitpunkt bei der Kreditauszahlung mit ihrer Bank abstimmen.
Nebenkosten für internationale Käufer aus dem Ausland
Für Käufer aus dem Ausland – etwa aus den Golfstaaten, Deutschland oder der Schweiz – gelten bei den Nebenkosten dieselben Sätze wie für österreichische Staatsbürger. Zusätzlich zu beachten sind jedoch:
Grundverkehrsrechtliche Genehmigung: Nicht-EU/EWR-Bürger benötigen in Wien in bestimmten Fällen eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, bevor die grundbücherliche Eintragung erfolgen kann – Details dazu in unserem Beitrag Immobilie kaufen in Wien als Ausländer.
Internationale Überweisungen: Banken und Treuhänder benötigen für Beträge aus dem Ausland oft mehrere Werktage zur Verifizierung (Geldwäscheprävention) – bei sechs- bis siebenstelligen Kaufsummen sollte dieser Zeitpuffer fix im Ablaufplan eingerechnet werden.
Steuerliche Beratung im Heimatland: Ob und wie ein Immobilienerwerb in Österreich im jeweiligen Wohnsitzstaat steuerlich zu behandeln ist, sollte zusätzlich mit einem lokalen Steuerberater geklärt werden.
Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragung
Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch fallen 1,1 Prozent vom Wert des einzutragenden Rechts an – in der Regel vom Kaufpreis. Wer die Immobilie über einen Kredit finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts, bezogen auf die Höhe des Darlehens. Bei einer Barzahlung ohne Hypothek entfällt dieser zweite Posten.
Maklerprovision beim Immobilienkauf in Wien
Bei einem Immobilienkauf gilt in Österreich: Käufer und Verkäufer zahlen ihrem jeweils eigenen Makler eine Provision, sofern jede Partei den Makler selbst beauftragt hat.
Bei einem Kaufpreis über 36.336,42 €: bis zu 3 % zzgl. 20 % USt je Vertragsseite
Bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 €: bis zu 4 % zzgl. 20 % USt je Vertragsseite
Wichtig: Das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft Wohnungsmieten, nicht den Immobilienkauf. Beim Kauf bleibt die klassische Regel bestehen – wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision, unabhängig davon, ob es sich um Käufer oder Verkäufer handelt.
Vertragserrichtung: Notar oder Rechtsanwalt
Für die Erstellung des Kaufvertrags, die Treuhandabwicklung und die grundbücherliche Durchführung fallen Kosten von rund 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. 20 Prozent USt an. Die genaue Höhe hängt vom Aufwand, dem Kaufpreis und dem beauftragten Notar oder Rechtsanwalt ab. Bei komplexeren Transaktionen – etwa Bauträgerverträgen, Zinshauskäufen mit mehreren Mietverhältnissen oder internationalen Käufern – liegt der Aufwand und damit häufig auch das Honorar am oberen Ende dieser Spanne.
Rechenbeispiel: Nebenkosten für eine Eigentumswohnung um 1.200.000 € in Wien
Ein praktisches Beispiel aus dem Premiumsegment, finanziert über einen Kredit von 800.000 €:
Grunderwerbsteuer (3,5 %): 42.000 €
Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %): 13.200 €
Pfandrechtseintragung (1,2 % von 800.000 €): 9.600 €
Maklerprovision (3 % + 20 % USt): 43.200 €
Vertragserrichtung (ca. 2 % + 20 % USt): 28.800 €
Nebenkosten gesamt: rund 136.800 €, das entspricht etwa 11,4 Prozent des Kaufpreises – innerhalb der üblichen Bandbreite von 10 bis 12 Prozent. Ohne Fremdfinanzierung entfällt die Pfandrechtseintragung, die Gesamtsumme sinkt entsprechend.
Nebenkosten bei Zinshaus- und Neubaukauf: Besonderheiten
Beim Zinshauskauf gilt grundsätzlich dieselbe Systematik – 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis, 1,1 Prozent Grundbucheintragung. Aufgrund der höheren Kaufsummen und der oft komplexeren Vertragsgestaltung (Mietverhältnisse, Substanzzustand, Widmung) fällt der Vertragserrichtungsaufwand in der Praxis häufig höher aus als bei einer Eigentumswohnung. Bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger können zusätzliche vertragliche Besonderheiten hinzukommen, etwa Ratenzahlungspläne nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) – ein Aspekt, den wir im Beitrag Neubau oder Altbau Wien: Was lohnt sich im Luxussegment? vertiefen.
So senken Sie die Nebenkosten beim Immobilienkauf – 5 praktische Tipps
Kaufpreis und Nebenkosten getrennt kalkulieren. Planen Sie die 10 bis 12 Prozent von Beginn an als Eigenkapitalanteil ein – Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit.
Vertragserrichtung frühzeitig vergleichen. Honorare für Notar oder Rechtsanwalt sind verhandelbar, besonders bei höheren Kaufsummen.
Finanzierungsbedarf realistisch planen, um die Pfandrechtseintragung nicht unnötig hoch anzusetzen.
Bei Erbschaft oder Schenkung den Stufentarif prüfen – hier kann die Steuerlast deutlich unter 3,5 Prozent liegen.
Auf einen erfahrenen, konzessionierten Makler setzen. Eine saubere Objektauswahl und Verhandlungsführung sparen häufig mehr, als die Provision kostet – besonders im Luxussegment, wo Preisspielräume größer sind.
FAQ
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Wien insgesamt? In der Praxis liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises, zusammengesetzt aus Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Maklerprovision (bis 3 % zzgl. USt) und Vertragserrichtungskosten (1–3 % zzgl. USt).
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer? Gesetzlich haften beide Vertragsparteien, in der Praxis übernimmt aber nahezu immer der Käufer die Grunderwerbsteuer; dies wird im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten.
Muss ich die Grunderwerbsteuer jährlich zahlen? Nein. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Eigentumsübergang an. Verwechseln Sie sie nicht mit der jährlichen Grundsteuer, die laufend an die Gemeinde zu entrichten ist.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Wien? Bis zu 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. 20 Prozent USt bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro, darunter bis zu 4 Prozent zzgl. USt – jeweils pro Vertragsseite und nur, wenn diese Seite den Makler selbst beauftragt hat.
Kann ich die Nebenkosten in die Finanzierung einrechnen? Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in Österreich in der Regel nicht mit; üblich ist eine Finanzierung von maximal 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Die Nebenkosten sollten daher als Eigenkapital verfügbar sein.
Gelten für ausländische Käufer andere Nebenkosten als für Österreicher? Nein, die Sätze für Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Maklerprovision und Vertragserrichtung sind identisch. Für Nicht-EU/EWR-Bürger kommt in bestimmten Fällen zusätzlich eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung hinzu, die den Ablauf zeitlich, aber nicht die Kostenhöhe verändert.
Fazit
Wer die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Wien von Anfang an realistisch einplant, vermeidet böse Überraschungen kurz vor der Unterschrift. Rechnen Sie mit 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich – bei Erbschaft oder Schenkung innerhalb der Familie kann die Steuerlast durch den Stufentarif spürbar niedriger ausfallen. LANDAA begleitet Sie als konzessioniertes Maklerunternehmen von der ersten Objektauswahl bis zur Übergabe und kalkuliert die tatsächlichen Nebenkosten für Ihr Wunschobjekt transparent im Voraus.
Vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch mit unserem Team – wir zeigen Ihnen, mit welchen Kosten Sie bei Ihrem konkreten Kaufvorhaben in Wien rechnen können. Beratung vereinbaren
