Sie sollen eine Immobilie erben – in Österreich gilt zuerst die gute Nachricht: Eine Erbschaftssteuer gibt es nicht, sie wurde 2008 abgeschafft. Was auf Sie zukommt, sind die Grunderwerbsteuer (beim Erben im Familienkreis nach dem günstigen Stufentarif von 0,5 bis 3,5 %), die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % und – falls Sie die Immobilie später verkaufen – die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Ablauf führt über das Verlassenschaftsverfahren beim Notar bis zur Eintragung ins Grundbuch. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, was zu tun ist, was es kostet und wann sich Behalten, Vermieten oder Verkaufen lohnt.
Immobilie erben in Österreich: der Ablauf Schritt für Schritt
Wer eine Immobilie erbt, wird in Österreich nicht sofort automatisch Eigentümer im Grundbuch – der Weg führt über ein geregeltes Verfahren. Diese acht Schritte sollten Sie kennen:
Schritt 1: Verlassenschaftsverfahren wird eröffnet
Nach dem Todesfall wird automatisch das Verlassenschaftsverfahren eingeleitet. Ein Notar führt es als Gerichtskommissär im Auftrag des Bezirksgerichts. Sie müssen es nicht selbst beantragen – der Notar nimmt Kontakt auf und erhebt Vermögen, Schulden und Erben.
Schritt 2: Erbantrittserklärung abgeben
Als Erbe erklären Sie, ob Sie das Erbe annehmen. Die bedingte Erbantrittserklärung (mit Inventar) schützt Sie: Sie haften für Schulden des Nachlasses nur bis zur Höhe des geerbten Vermögens. Die unbedingte Erklärung bedeutet volle Haftung – im Zweifel ist die bedingte Variante die sichere Wahl.
Schritt 3: Einantwortung durch das Gericht
Mit dem Einantwortungsbeschluss überträgt das Gericht den Nachlass rechtlich an Sie. Das ist der Moment, in dem Sie Eigentümer werden – noch vor der Eintragung im Grundbuch.
Schritt 4: Eintragung ins Grundbuch
Auf Basis der Einantwortung werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Dafür fällt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % vom Wert der Immobilie an.
Schritt 5: Grunderwerbsteuer zahlen
Beim Erben innerhalb des Familienkreises gilt der günstige Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro (bis 400.000 Euro) und 3,5 % darüber – berechnet vom Grundstückswert. Eine eigene Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht mehr.
Schritt 6: Immobilie bewerten lassen
Bevor Sie über die Zukunft der Immobilie entscheiden, sollten Sie ihren realistischen Marktwert kennen. Eine unabhängige Bewertung ist die Grundlage für jede weitere Entscheidung – und bei mehreren Erben für eine faire Aufteilung.
Schritt 7: Entscheiden – behalten, vermieten oder verkaufen
Nun stehen drei Wege offen: selbst nutzen, vermieten (laufende Rendite, aber Verwaltung und Mietrecht) oder verkaufen (sofortige Liquidität, besonders sinnvoll bei mehreren Erben oder hohem Sanierungsbedarf). Die Wahl hängt von Ihrer Lebenssituation, der Lage und dem Zustand ab.
Schritt 8: Beim Verkauf – ImmoESt und Ablauf beachten
Verkaufen Sie die geerbte Immobilie, fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Entscheidend: Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Erblassers zählen weiter – nicht der Erbfall. Wurde die Immobilie vom Erblasser vor dem 31.3.2002 gekauft, gilt meist der günstige Altvermögens-Satz von 4,2 % des Verkaufspreises. Danach folgt der normale Verkaufsablauf.
Was kostet es, eine Immobilie zu erben? Die Kosten im Überblick
Die Kosten beim Erben einer Immobilie in Österreich sind überschaubar und klar kalkulierbar:
Erbschaftssteuer: keine (seit 2008 abgeschafft).
Grunderwerbsteuer: Stufentarif 0,5 % / 2 % / 3,5 % vom Grundstückswert (Familienkreis).
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % vom Wert.
Notar/Gerichtskommissär: Gebühren nach Tarif, abhängig vom Nachlasswert.
Immobilienertragsteuer: nur beim späteren Verkauf, 30 % auf den Gewinn bzw. 4,2 % bei Altvermögen.
Ein Rechenbeispiel: Bei einer geerbten Wohnung mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro zahlen Sie rund 0,5 % auf die ersten 250.000 (1.250 Euro) plus 2 % auf die restlichen 50.000 (1.000 Euro) Grunderwerbsteuer, dazu 1,1 % Eintragungsgebühr (3.300 Euro) – ohne Notarkosten also etwa 5.550 Euro.
Immobilie erben und Steuer in Österreich: das Wichtigste
Beim Thema Immobilie erben und Steuer in Österreich verwechseln viele zwei Dinge. Es gibt keine Erbschaftssteuer – der Erwerb selbst wird nicht besteuert. Steuerlich relevant wird die Immobilie erst beim Verkauf: Dann greift die ImmoESt. Weil dabei die Werte des Erblassers fortgeführt werden, kann eine lange im Familienbesitz befindliche Immobilie beim Verkauf steuerlich günstig sein (Altvermögen, 4,2 %). Die Hauptwohnsitzbefreiung kann zusätzlich greifen, wenn Sie selbst dort Ihren Hauptwohnsitz begründen. Weil die Beurteilung vom Einzelfall abhängt, ist steuerliche Beratung vor dem Verkauf sinnvoll.
Mehrere Erben, Pflichtteil und Testament
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft – Entscheidungen über die Immobilie müssen gemeinsam getroffen werden. Oft ist der Verkauf die einzige Lösung, die alle fair auszahlt. Zu beachten ist der Pflichtteil: Nächste Angehörige (Kinder, Ehegatte) haben auch gegen ein Testament einen gesetzlichen Mindestanspruch, der in Geld abzugelten ist. Ein Testament regelt die Verteilung, kann den Pflichtteil aber nicht vollständig aushebeln. Bei Uneinigkeit oder komplexer Konstellation empfiehlt sich frühzeitig rechtliche und immobilienfachliche Begleitung.
Geerbte Immobilie verkaufen: wann es sich lohnt
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist häufig die pragmatischste Lösung – besonders bei einer Erbengemeinschaft, bei hohem Sanierungsbedarf oder wenn die Immobilie weit vom eigenen Wohnort entfernt liegt. Vorteile: sofortige Liquidität, klare Aufteilung unter Erben, kein Verwaltungsaufwand. Wichtig ist eine realistische Bewertung und eine saubere Abwicklung inklusive ImmoESt-Prüfung. Wie der Verkauf in Wien konkret abläuft, lesen Sie in unserem Leitfaden zum Wohnungsverkauf.
Immobilie zu Lebzeiten vererben oder übertragen
Viele Eigentümer wollen eine Immobilie in Österreich vererben, ohne dass es später zu Streit kommt – und regeln die Weitergabe schon zu Lebzeiten. Zwei Wege sind üblich: die Schenkung und der Übergabsvertrag (oft gegen Wohnrecht oder Fruchtgenuss). Steuerlich gilt dabei dieselbe Logik wie beim Erben im Familienkreis: keine Schenkungssteuer, aber Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 %) und 1,1 % Eintragungsgebühr.
Der Vorteil der Übertragung zu Lebzeiten: Sie behalten die Kontrolle, können ein lebenslanges Wohn- oder Fruchtgenussrecht vereinbaren und den Pflichtteil vorausschauend regeln. Zu beachten ist, dass Schenkungen der letzten zwei Jahre vor dem Tod (bei nahen Angehörigen auch länger) in die Pflichtteilsberechnung einbezogen werden können. Wer frühzeitig plant, spart den Erben Aufwand und vermeidet Konflikte – eine Kombination aus notarieller und steuerlicher Beratung ist hier die beste Grundlage.
Häufige Fragen (FAQ)
Zahlt man in Österreich Erbschaftssteuer auf eine Immobilie?
Nein. Die Erbschaftssteuer wurde in Österreich 2008 abgeschafft. Erben zahlen stattdessen Grunderwerbsteuer (Stufentarif 0,5–3,5 %) und die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 %.
Was kostet es, eine Immobilie in Österreich zu erben?
Grunderwerbsteuer nach Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 % vom Grundstückswert), 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr sowie Notar-/Gerichtskommissärsgebühren. Eine Erbschaftssteuer fällt nicht an.
Muss ich eine geerbte Immobilie verkaufen?
Nein, Sie können sie behalten, vermieten oder verkaufen. Bei mehreren Erben oder hohem Sanierungsbedarf ist der Verkauf oft die fairste und einfachste Lösung.
Welche Steuer fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt): 30 % auf den Gewinn. Da Anschaffungszeitpunkt und -kosten des Erblassers fortgeführt werden, gilt bei Kauf vor dem 31.3.2002 meist der günstige Altvermögens-Satz von 4,2 % des Verkaufspreises.
Wie lange dauert es, eine geerbte Immobilie ins Grundbuch eintragen zu lassen?
Das hängt vom Verlassenschaftsverfahren ab. Nach der Einantwortung durch das Gericht erfolgt die Grundbucheintragung; das gesamte Verfahren dauert je nach Komplexität mehrere Monate.
Fazit
Eine Immobilie erben in Österreich ist steuerlich einfacher, als viele befürchten: keine Erbschaftssteuer, sondern kalkulierbare Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Der Ablauf über Verlassenschaftsverfahren, Einantwortung und Grundbuch ist klar geregelt. Die eigentliche Entscheidung – behalten, vermieten oder verkaufen – sollte auf einer fundierten Bewertung und, beim Verkauf, einer ImmoESt-Prüfung beruhen.
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Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
