Ja, Ausländer dürfen in Wien eine Immobilie kaufen. Ob Sie dafür eine behördliche Genehmigung brauchen, hängt allein von Ihrer Staatsangehörigkeit ab, nicht von Ihrem Budget. Bürgerinnen und Bürger der EU sind österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt und erwerben ohne Beschränkung. Angehörige des EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) sowie Schweizer Privatpersonen benötigen weder eine Genehmigung noch eine Bestätigung. Drittstaatsangehörige – etwa Käufer aus den Golfstaaten, dem Vereinigten Königreich, den USA oder Asien – benötigen für die Gültigkeit des Kaufs eine Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG) oder eine Negativbestätigung der Grundverkehrsbehörde. Ohne dieses Dokument trägt das Grundbuchsgericht das Eigentum nicht ein. Zuständig ist in Wien die MA 35.
Dieser Leitfaden erklärt, wer eine Genehmigung braucht, wie das Verfahren abläuft, welche Kosten anfallen und wie ein diskreter Ankauf im Luxussegment strukturiert wird.
Dürfen Ausländer in Österreich Immobilien kaufen?
Grundsätzlich ja. Österreich kennt kein generelles Kaufverbot für Ausländer. Der sogenannte Ausländergrunderwerb ist jedoch Landessache – jedes Bundesland hat sein eigenes Grundverkehrsrecht. In Wien gilt das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG). Als „Ausländer" gilt dabei jede Person ohne österreichische Staatsbürgerschaft – sowie juristische Personen mit Sitz im Ausland oder mit überwiegend ausländischer Beteiligung.
Entscheidend ist die Gruppe, zu der Sie gehören:
EU-Bürger: österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt, keine Genehmigung, keine Negativbestätigung. Für die Grundbucheintragung wenden Sie sich direkt an das zuständige Grundbuchsgericht.
EWR-Bürger (Island, Liechtenstein, Norwegen) und Schweizer Privatpersonen: weder Genehmigung noch Bestätigung erforderlich; auf Antrag kann eine Negativbestätigung ausgestellt werden.
Drittstaatsangehörige (inkl. Golfstaaten): genehmigungspflichtig nach dem WrAuslGEG – es sei denn, ein Ausnahmetatbestand greift.
Kann man als Deutscher in Wien eine Wohnung kaufen?
Ja, und zwar ohne jede grundverkehrsrechtliche Hürde. Deutschland ist EU-Mitglied, deutsche Staatsangehörige sind daher österreichischen Bürgern gleichgestellt. Es ist keine Genehmigung nach dem WrAuslGEG nötig. Gleiches gilt für alle anderen EU-Staatsangehörigen sowie für Bürger aus Island, Liechtenstein, Norwegen und für Schweizer Privatpersonen. Der Kauf läuft dann wie für Inländer: Kaufvertrag, Kaufpreisabwicklung über einen Treuhänder, Grunderwerbsteuer, Eintragung ins Grundbuch.
Ausländergrunderwerb Wien: Wann ist eine Genehmigung nötig?
Eine Genehmigung nach dem WrAuslGEG brauchen Drittstaatsangehörige, wenn sie in Wien erwerben möchten:
(Mit-)Eigentum an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art,
ein Baurecht,
eine persönliche Dienstbarkeit (zum Beispiel ein Wohnrecht),
oder wenn eine Vermietung bzw. Verpachtung ins Grundbuch eingetragen werden soll.
Die Genehmigungspflicht gilt für alle Rechtsgeschäfte unter Lebenden – klassisch für den Kaufvertrag, aber auch für Schenkungen oder Scheidungsvergleiche. Nicht genehmigungspflichtig: der Erwerb von Todes wegen (Erbschaft) und die Eintragung eines Pfandrechts (Hypothek). Wer den Kauf über einen Bankkredit finanziert, kann die Hypothek also ohne WrAuslGEG-Genehmigung im Grundbuch besichern.
Voraussetzungen für die Genehmigung
Die Genehmigung wird erteilt, wenn eines der folgenden Kriterien nachgewiesen wird:
Soziales Interesse: Der Erwerb dient dem dringenden Wohnbedürfnis der antragstellenden Person – der häufigste Fall beim privaten Wohnungs- oder Hauskauf.
Volkswirtschaftliches Interesse: Der Erwerb dient der Ansiedlung oder Erweiterung eines Betriebs und der Schaffung von Arbeitsplätzen.
Arrondierung: Das Grundstück dient ausschließlich der besseren Nutzung eines bereits bestehenden, benachbarten Eigentums und ist im Vergleich dazu von geringem Ausmaß.
Das jeweilige Interesse muss im Antrag konkret begründet werden.
Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz: die Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
In mehreren Konstellationen ist weder eine Genehmigung noch eine Negativbestätigung erforderlich:
EWR-Bürger und Schweizer Privatpersonen erwerben frei.
Gemeinsamer Erwerb mit Ehegatten/eingetragenen Partnern, wenn eine Person die österreichische (oder EU-)Staatsbürgerschaft besitzt.
Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG 2002 eines Österreichers/EU-Bürgers mit einem Drittstaatsangehörigen – sofern das Objekt bereits fertiggestellt ist und als eigenes Objekt im Grundbuch aufscheint (z. B. „Wohnungseigentum an Wohnung Top 7"). Achtung: Bei noch nicht fertiggestellten Objekten („künftiges Wohnungseigentum") bleibt der Erwerb für den Drittstaatsangehörigen genehmigungspflichtig – relevant beim Kauf vom Bauträger.
Erwerb von Todes wegen (Erbschaft, Einantwortung).
Personen unter dem Brexit-Austrittsabkommen mit Aufenthaltstitel „Artikel 50 EUV".
Ein Sonderfall aus einem alten Staatsvertrag: Japanische Staatsangehörige mit Aufenthaltstitel für Österreich können eine Negativbestätigung erhalten (Handels- und Schifffahrtsvertrag Österreich–Japan von 1932).
Negativbestätigung Grundverkehr Wien: Was ist das?
Eine Negativbestätigung ist die amtliche Bestätigung der Grundverkehrsbehörde, dass ein an sich genehmigungspflichtiges Geschäft im konkreten Fall von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist. Sie kommt vor allem in Betracht, wenn der Erwerber sich auf eine Grundfreiheit des EWR-Abkommens berufen kann – etwa die Kapitalverkehrsfreiheit (§ 3 Z 2 lit. e WrAuslGEG), wenn der Lebensmittelpunkt im EU-Ausland liegt. Der Ausnahmetatbestand muss nachgewiesen werden (z. B. Meldenachweis, Arbeits- oder Bankbestätigung im EU-Ausland).
In der Praxis verlangt das Grundbuchsgericht vor der Eintragung entweder die Genehmigung oder die Negativbestätigung – planen Sie dieses Dokument daher von Anfang an in Ihren Zeitplan ein.
Ausländergrunderwerb Wien: Ablauf, Behörde und Dauer
Zuständig ist in Wien die Abteilung Einwanderung und Staatsbürgerschaft (MA 35), Dresdner Straße 93, 1200 Wien, Telefon +43 1 4000-3535. Das Verfahren nach dem WrAuslGEG kann vollständig elektronisch abgewickelt werden – eine persönliche Vorsprache ist nicht erforderlich (Systemumstellung mit 8. Oktober 2025).
So läuft der Ankauf typischerweise ab:
Objektauswahl und Prüfung. Grundbuchauszug, Widmung, Lastenstand und – bei Wohnungen – Eigentümerstruktur werden geprüft.
Kaufvertrag. Der Vertrag wird von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet und unterfertigt sowie beglaubigt. Ein bloßer Entwurf reicht für den Antrag nicht.
Antrag bei der MA 35. Antrag auf Genehmigung oder Negativbestätigung, online eingebracht.
Bescheid mit Rechtskraftklausel. Nach positiver Entscheidung erhalten Sie das Dokument für das Grundbuch.
Kaufpreisabwicklung über Treuhänder und Eintragung ins Grundbuch.
Welche Unterlagen braucht die MA 35?
Für jede Genehmigung erforderlich:
unterfertigter und beglaubigter Kaufvertrag,
aktueller Grundbuchauszug des Erwerbsobjekts,
Nachweis der Staatsangehörigkeit (Reisepass),
Aufenthaltstitel der erwerbenden Person.
Bei sozialem Interesse zusätzlich u. a. der Nachweis der aktuellen Wohnsituation und Angaben, wer im Objekt wohnen wird. Dokumente, die nicht auf Deutsch oder Englisch verfasst sind, müssen von einem gerichtlich beeideten Übersetzer übersetzt werden; viele ausländische Urkunden benötigen eine Apostille oder diplomatische Beglaubigung.
Was kostet der Immobilienkauf in Wien für Ausländer?
Es gibt zwei Kostenebenen: die Verwaltungsgebühren des Grundverkehrsverfahrens und die allgemeinen Kaufnebenkosten.
Gebühren im WrAuslGEG-Verfahren (MA 35):
Genehmigung für Eigentum/Miteigentum: 130 Euro pro antragstellender Person,
Genehmigung für eine persönliche Dienstbarkeit (z. B. Wohnrecht): 80 Euro pro Person,
Rechtskraftklausel: 5 Euro Verwaltungsgebühr + 21 Euro Bundesgebühr,
21 Euro Bundesgebühr je Antrag und Einlagezahl, 6 Euro (max. 36 Euro) je Beilage in Kopie.
Allgemeine Kaufnebenkosten (für alle Käufer, unabhängig von der Staatsangehörigkeit) – in Summe rund 10 bis 12 % des Kaufpreises:
Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises,
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % für die Eintragung des Eigentumsrechts,
Vertragserrichtung/Beglaubigung (Anwalt/Notar): ca. 1,5–3 % zzgl. USt,
Maklerprovision: bis 3 % zzgl. USt,
bei Finanzierung zusätzlich 1,2 % Eintragungsgebühr für das Pfandrecht.
Hinweis: Die befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr für den Hauptwohnsitz (§ 26a GGG, bis 500.000 Euro) war bis 30. Juni 2026 befristet und ist seither nicht mehr anwendbar. Für Kaufobjekte im Luxussegment war sie ohnehin selten relevant. Steuer- und Gebührensätze bitte zum Kaufzeitpunkt aktuell prüfen.
Immobilie in Wien als Kapitalanlage: worauf Drittstaatskäufer achten
Wien gilt als einer der stabilsten Immobilienmärkte Europas – politische Sicherheit, hohe Lebensqualität und ein knappes Angebot an Toplagen im ersten (1010), neunten (1090), dreizehnten (1130), achtzehnten (1180) und neunzehnten Bezirk (1190). Für internationale Käufer sind drei Punkte zentral:
Struktur: Kauf als Privatperson oder über eine Gesellschaft? Bei überwiegend ausländischer Beteiligung einer österreichischen Gesellschaft gilt diese ebenfalls als „Ausländer" im Sinne des WrAuslGEG.
Timing: Genehmigung/Negativbestätigung braucht Vorlauf – ein erfahrener Makler und Vertragsverfasser koordinieren das parallel zur Vertragsunterfertigung.
Diskretion: Im Luxussegment werden Objekte häufig off-market angeboten. Ein spezialisierter Partner sichert Zugang und Vertraulichkeit.
Eine realistische Werteinschätzung vor dem Kauf schützt vor überhöhten Preisen – wie das funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung in Wien. Wer noch zwischen Erstbezug und Stilobjekt schwankt, findet in unserem Vergleich Neubau oder Altbau im Luxussegment Orientierung. Den vollständigen Kaufprozess Schritt für Schritt beschreibt unser Leitfaden zum Wohnungskauf in Wien.
FAQ – Immobilie kaufen in Wien als Ausländer
Können Ausländer Immobilien in Österreich kaufen?
Ja. EU-Bürger und EWR-/Schweizer Privatpersonen erwerben frei. Drittstaatsangehörige benötigen in Wien eine Genehmigung nach dem WrAuslGEG oder eine Negativbestätigung.
Kann ein Ausländer in Österreich eine Wohnung kaufen?
Ja. Bei Drittstaatsangehörigen muss das dringende Wohnbedürfnis (soziales Interesse) nachgewiesen werden; die MA 35 erteilt dann die Genehmigung.
Wie lange dauert die Genehmigung im Ausländergrunderwerb?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Dauer hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen ab – ein sauber vorbereiteter Antrag beschleunigt das Verfahren erheblich.
Was kostet die Genehmigung?
Die Verwaltungsgebühr beträgt 130 Euro pro Person für Eigentum, zzgl. Bundesgebühren. Davon getrennt sind die allgemeinen Kaufnebenkosten von rund 10–12 %.
Brauche ich für eine Hypothek eine Genehmigung?
Nein. Die Eintragung eines Pfandrechts (Hypothek) ist nicht genehmigungspflichtig.
Fazit
Der Immobilienkauf in Wien steht auch Käufern aus Drittstaaten offen – rechtssicher und planbar, sofern das Grundverkehrsverfahren von Anfang an mitgedacht wird. EU-, EWR- und Schweizer Käufer erwerben ohne Beschränkung; Drittstaatsangehörige brauchen die Genehmigung der MA 35 oder eine Negativbestätigung. Entscheidend sind ein sauber errichteter Kaufvertrag, vollständige Unterlagen und ein Partner, der Objektsuche, Behördenweg und Treuhandabwicklung koordiniert.
LANDAA Immobilien begleitet internationale Käufer seit 2009 diskret durch den gesamten Prozess. Vereinbaren Sie eine unverbindliche Beratung oder entdecken Sie ausgewählte Wohnungen in Wien. Einen Überblick über unser Leistungsspektrum finden Sie unter Unsere Leistungen.
