Wer in Wien eine Wohnung vermieten möchte, muss vor dem ersten Inserat vier Dinge klären: welche Miete zulässig ist, wie lange der Vertrag mindestens laufen muss, wer den Makler bezahlt und wie die Einnahmen versteuert werden.
Die Kurzfassung für 2026: In einem Altbau mit Richtwertmiete liegt der Basis-Richtwert in Wien seit 1. April 2026 bei 6,74 Euro pro Quadratmeter, dazu kommen Zu- und Abschläge. Befristete Verträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) müssen bei unternehmerischer Vermietung seit 1. Jänner 2026 mindestens fünf Jahre laufen, bei privaten Vermietern drei. Den Makler zahlt nach dem Bestellerprinzip, wer ihn beauftragt – in der Praxis meist der Vermieter. Und: Mieten dürfen nur noch einmal pro Jahr angepasst werden, jeweils zum 1. April.
Die folgenden Abschnitte erklären jeden Punkt so, dass Sie ihn direkt auf Ihre Eigentumswohnung anwenden können.
Wie viel Miete darf ich in Wien verlangen?
Das hängt davon ab, welches Regime für Ihre Wohnung gilt. In Wien sind es im Kern drei:
Altbau (Vollanwendung des MRG): Es gilt die Richtwertmiete. Der Mietzins ist nach oben begrenzt und setzt sich aus Richtwert, Zu- und Abschlägen und gegebenenfalls einem Lagezuschlag zusammen.
Neubau und neu ausgebaute Dachgeschosse (Teilanwendung): Hier darf ein „angemessener“ Mietzins vereinbart werden. Das ist deutlich freier als im Altbau, aber nicht beliebig.
Kleine Häuser und Sonderfälle: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Ausnahmen nach § 1 MRG gelten andere Regeln, teils ohne Mietzinsobergrenze.
Welche Kategorie auf Ihre Wohnung passt, entscheiden Baujahr, Baubewilligung und Ausbaustand – nicht der Wunsch des Eigentümers. Wer das vor dem Vertragsabschluss prüft, vermeidet spätere Rückforderungen: Mieter können überhöhte Mieten rechtlich anfechten.
Richtwertmiete Wien 2026: So rechnen Sie
Die Richtwertmiete ist die gesetzliche Obergrenze für die meisten Wiener Altbauwohnungen. Der Richtwert für Wien beträgt seit 1. April 2026 6,74 Euro pro Quadratmeter und Monat (netto, ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer). Die Anhebung fiel mit rund einem Prozent moderat aus, weil der Gesetzgeber die Inflationsanpassung gedeckelt hat.
Die Formel in einem Satz: Richtwert × Nutzfläche, korrigiert um Zu- und Abschläge, plus gegebenenfalls ein Lagezuschlag.
Ein Rechenbeispiel zur Orientierung:
Wohnung mit 80 Quadratmetern
Basis ohne Zuschläge: 80 × 6,74 Euro = 539,20 Euro netto pro Monat
Darauf wirken Zu- und Abschläge (Ausstattung, Lage im Haus, Lift, Balkon, Zustand) sowie der Lagezuschlag
Die Basis ist also nur der Startpunkt. Gerade bei hochwertigen Altbauten – etwa im 1., 3. oder 9. Bezirk – bestimmen die Zuschläge, ob die Miete wirtschaftlich passt.
Zu- und Abschläge: Was die Miete hebt oder senkt
Zuschläge entstehen unter anderem durch Lift, Terrasse oder Balkon, eine hochwertige Ausstattung und die Lage im Haus. Abschläge gibt es bei Mängeln, fehlender Ausstattung oder unterdurchschnittlichem Zustand. Entscheidend ist der Zustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dokumentieren Sie ihn mit Fotos und Übergabeprotokoll.
Lagezuschlag: In welchen Wiener Lagen er gilt
Ein Lagezuschlag ist nur in überdurchschnittlichen Lagen zulässig. In klassischen Gründerzeitvierteln ist er in der Regel ausgeschlossen. Ob er für Ihre Adresse infrage kommt, hängt von der Lage und der Grundkostenstruktur ab. Fragen Sie das vor der Preisfestlegung nach.
Befristungsabschlag: 25 Prozent weniger bei befristeter Miete
Bei befristeten Verträgen im Richtwertsystem ist ein Abschlag von 25 Prozent auf die höchstzulässige Miete vorgesehen. Wer befristet vermietet, rechnet seine Obergrenze also entsprechend herunter.
Neubau, Dachgeschoss, Penthouse: Wo die Miete freier ist
Im Premiumsegment sind Neubauwohnungen, Penthouses und Dachgeschossausbauten für Eigentümer am interessantesten. Hier gilt meist die Teilanwendung des MRG: Der Mietzins muss angemessen sein, ist aber nicht an den Richtwert gekoppelt. Angemessen heißt: marktüblich für Lage, Größe, Ausstattung und Zustand.
Für die Praxis bedeutet das: Ein 120-Quadratmeter-Penthouse im 1010 Wien, im 1190 Wien oder an der Donau wird nicht nach Richtwert bewertet, sondern nach dem, was vergleichbare Objekte am Markt erzielen. Eine saubere Immobilienbewertung ist deshalb die beste Grundlage für den Mietpreis. Wie unterschiedlich sich Altbau und Neubau wirtschaftlich verhalten, zeigt unser Vergleich Neubau oder Altbau in Wien.
Möblierte Wohnung vermieten in Wien
Eine möblierte Wohnung lässt sich oft zu einem höheren Mietzins vermieten, doch die Möbel müssen sauber ausgewiesen werden. Das Mobiliar bekommt im Vertrag einen eigenen, angemessenen Entgeltanteil und ein Inventarverzeichnis. Wichtig: Ein bloßer Möbelaufschlag verwandelt eine Altbauwohnung nicht in eine freie Mietwohnung. Die Richtwertgrenze bleibt für die Wohnung selbst bestehen.
Um wie viel darf die Miete erhöht werden? Die Regeln in Österreich
Seit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gelten für die Mieterhöhung klare Grenzen:
Anpassungen sind nur einmal pro Jahr zulässig, und zwar zum 1. April.
2026: Erhöhung höchstens 1 Prozent.
2027: Erhöhung höchstens 2 Prozent.
Ab 2028: Inflation bis 3 Prozent wird voll weitergegeben, der darüber liegende Teil nur zur Hälfte.
Wichtig für Eigentümer: Die Erhöhung gilt nicht automatisch. Sie benötigen eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag. Fehlerhafte Klauseln können dazu führen, dass zu viel verlangte Miete zurückgefordert wird; die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre. Lassen Sie Ihre Klausel deshalb einmal prüfen, bevor Sie sie in mehrere Verträge übernehmen.
Befristeter Mietvertrag in Wien: Seit 2026 gelten fünf Jahre
Die Befristung war lange der Standard für Eigentümer, die flexibel bleiben wollten. Seit 1. Jänner 2026 hat sich die Rechnung verändert:
Bei unternehmerischer Vermietung muss ein befristeter Wohnungsmietvertrag im MRG-Bereich mindestens fünf Jahre laufen.
Private Vermieter mit wenigen Objekten können weiterhin drei Jahre vereinbaren. Als Unternehmer gelten Sie nach der Faustregel in der Regel bei mehr als fünf Mietobjekten, im Zweifel entscheidet die Gesamtbetrachtung.
Automatische Verlängerungen laufen nun ebenfalls fünf Jahre.
Der Mieter kann nach einem Jahr mit drei Monaten Frist kündigen. Dieses Recht lässt sich nicht ausschließen.
Das Ende der Befristung muss im Vertrag eindeutig stehen. Unklare Formulierungen führen dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt.
Für Sie heißt das: Wer eine Wohnung für zwei Jahre verfügbar halten will, etwa wegen Eigenbedarfs oder eines Verkaufs, sollte die Vertragsform vorab klären. Sonst bindet ein falsch gestalteter Vertrag die Wohnung länger als geplant.
Wohnung vermieten in Wien: mit Makler oder privat?
Beides funktioniert. Entscheidend sind Zeitaufwand, Vertragsrisiko und die Qualität der Mieter.
Makler und Bestellerprinzip: Wer zahlt?
Seit 1. Juli 2023 zahlt die Provision nur, wer den Makler beauftragt hat. Bei der Vermietung ist das in der Regel der Vermieter. Die Provision wird auf Basis der Bruttomiete berechnet (Nettomiete plus Betriebskosten, ohne Heizkosten und Umsatzsteuer). Die gesetzlichen Höchstgrenzen:
Bis zu zwei Bruttomonatsmieten bei unbefristeten oder länger als drei Jahre befristeten Verträgen
Eine Bruttomonatsmiete bei Befristung bis zu drei Jahren
Dazu kommt 20 Prozent Umsatzsteuer auf die Provision
Die offizielle Übersicht finden Sie bei oesterreich.gv.at.
Was ein Makler im Premiumsegment leistet
Ein erfahrener Makler übernimmt weit mehr als das Inserat: Bewertung und Preisfindung, Bonitätsprüfung der Interessenten, diskrete Besichtigungen, Vertragsgestaltung nach aktuellem MRG und die Übergabe. Bei hochwertigen Objekten zählt außerdem Diskretion. Wer seine Adresse nicht in Portalen sehen möchte, profitiert von einer gezielten Vermarktung über den eigenen Kundenstamm. Unsere Leistungen für Eigentümer finden Sie im Überblick.
Privat vermieten: Das müssen Sie selbst erledigen
Wer privat vermietet, spart die Provision, übernimmt aber alle Aufgaben selbst: Preisermittlung, Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag, Kaution, Übergabeprotokoll und die Anmeldung beim Finanzamt. Der teuerste Fehler passiert meist beim Vertrag: eine unwirksame Befristung oder eine fehlerhafte Wertsicherung. Ein Mietvertrag sollte daher zumindest einmal von einem Fachmann geprüft werden.
Wohnung vermieten in Wien: Steuer und Kosten
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Besteuert wird der Überschuss, also Einnahmen minus Werbungskosten.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden mit Ihrem übrigen Einkommen zusammengerechnet und nach dem progressiven Tarif besteuert. Absetzbar sind unter anderem:
Abschreibung (AfA): 1,5 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten pro Jahr; der Grundanteil wird nicht abgeschrieben
Finanzierungskosten, etwa Kreditzinsen
Betriebs- und Verwaltungskosten, Versicherung und Steuerberatung
Instandhaltung: im Jahr der Zahlung absetzbar
Instandsetzung: sofort oder verteilt über 15 Jahre absetzbar
Umsatzsteuer bei der Wohnungsvermietung
Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt dem ermäßigten Satz von 10 Prozent. Unterhalb der Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro Jahresumsatz sind Sie befreit, können aber zur Regelbesteuerung optieren, etwa um Vorsteuer aus Sanierungen geltend zu machen.
Welche Kosten Vermieter einplanen sollten
Maklerprovision, falls beauftragt
Hausverwaltung und laufende Instandhaltung
Leerstand zwischen zwei Mietern
Versicherungen und Rücklage für Sanierungen
Eine exakte Berechnung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Hier lohnt sich ein kurzes Gespräch mit Ihrem Steuerberater. Die Rechtsgrundlagen finden Sie im Mietrechtsgesetz im RIS.
Vermieten oder verkaufen? Wohnung kaufen und vermieten in Wien
Die Entscheidung hängt von drei Faktoren ab: Rendite, Planungshorizont und steuerlicher Lage.
Vermieten passt, wenn Sie die Wohnung langfristig halten, laufende Einnahmen wünschen und von Wertsteigerung in guten Lagen profitieren wollen. Durch die 5-Jahres-Befristung und die Mietzinsgrenzen im Altbau ist die Rendite allerdings kalkulierbarer, aber auch begrenzter.
Verkaufen passt, wenn Sie Kapital für andere Projekte brauchen, die Wohnung sanierungsbedürftig ist oder Sie keine Vermieterrolle wollen. Wie ein Verkauf abläuft, lesen Sie in unserem Leitfaden Wohnung verkaufen in Wien.
Wer als Anleger erst noch kaufen und vermieten will, sollte vor dem Kauf die Mietzinsgrenzen prüfen. Ein Altbau mit Richtwertmiete rechnet sich anders als ein Neubau mit freier Miete. Das Zinshaus-Segment beleuchten wir in Zinshaus in Wien kaufen: Rendite, Lagen und Strategie, die einmaligen Kosten beim Erwerb in Nebenkosten beim Immobilienkauf in Wien.
In 7 Schritten zur erfolgreichen Vermietung in Wien
Rechtsrahmen klären: Altbau mit Richtwert oder Neubau mit angemessener Miete?
Miete festlegen: Richtwert berechnen oder Marktmiete über eine Bewertung ermitteln.
Vertragsform wählen: unbefristet oder befristet, mit der richtigen Mindestdauer.
Wertsicherung vereinbaren: wirksame Klausel, Anpassung nur zum 1. April.
Mieter prüfen: Einkommensnachweis, Bonität, Referenzen.
Übergabe dokumentieren: Protokoll, Fotos, Zählerstände, Inventar.
Steuerlich einordnen: Einnahmen, Werbungskosten und Umsatzsteuer erfassen.
Häufige Fragen zur Vermietung in Wien
Wie viel Miete darf ich für meine Wohnung in Wien verlangen?
Im Altbau gilt die Richtwertmiete: Basis 6,74 Euro pro Quadratmeter ab 1. April 2026, plus Zu- und Abschläge und gegebenenfalls Lagezuschlag. Bei Neubau und neu ausgebauten Dachgeschossen darf ein angemessener, marktüblicher Mietzins vereinbart werden.
Muss ich eine Wohnung in Wien mindestens fünf Jahre befristen?
Bei unternehmerischer Vermietung im MRG-Bereich ja: seit 1. Jänner 2026 gilt eine Mindestbefristung von fünf Jahren. Private Vermieter, die nicht als Unternehmer gelten, können weiterhin drei Jahre vereinbaren. Der Mieter kann nach einem Jahr mit drei Monaten Frist kündigen.
Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?
Wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei der Vermietung ist das meist der Vermieter. Die Provision beträgt höchstens zwei Bruttomonatsmieten, bei Befristung bis drei Jahre eine, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja. Die Einkünfte aus Vermietung werden nach Abzug der Werbungskosten mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert. Die Abschreibung beträgt 1,5 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten pro Jahr.
Fazit: Rechtssicher vermieten, ohne Rendite zu verschenken
Eine Wohnung in Wien zu vermieten ist 2026 anspruchsvoller als noch vor wenigen Jahren: strengere Befristung, gedeckelte Anpassungen, klare Provisionsregeln. Wer den Rahmen kennt, vermietet trotzdem gut. Entscheidend sind der richtige Preis, ein sauberer Vertrag und die passende steuerliche Einordnung.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Wohnung am Markt erzielt und ob Vermieten oder Verkaufen für Sie sinnvoller ist, begleiten wir Sie diskret und mit dem Marktwissen von LANDAA, seit 2009 in Wien. Sie erreichen uns über unser Kontaktformular. Vereinbaren Sie Ihre Beratung. Wir freuen uns auf das Gespräch.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.
