Kurz gesagt: Ja, Sie dürfen Ihre Immobilie in Österreich ohne Makler verkaufen. Sie sparen damit die Verkäuferprovision von höchstens 3 % plus 20 % Umsatzsteuer, bei 800.000 Euro Kaufpreis also bis zu 28.800 Euro brutto. Diese Ersparnis ist schnell aufgebraucht: Ein um nur 3 % zu niedrig angesetzter Preis kostet Sie dasselbe. Dazu kommen Haftung für Kaufvertrag und Energieausweis, die Prüfung der Käufer und die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Bei Altvermögen steigt sie für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026 von effektiv 4,2 % auf 6 % des Verkaufserlöses. Wer privat verkauft, braucht deshalb eine belastbare Bewertung, einen Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder und einen klaren Zeitplan.
Dieser Beitrag zeigt, was ein Verkauf ohne Makler in Wien wirklich kostet, wie der Ablauf aussieht und wann sich die Provision trotzdem rechnet.
Darf man eine Immobilie in Österreich ohne Makler verkaufen?
Ja. Es gibt keine Maklerpflicht. Eigentümer können Wohnung, Haus oder Grundstück selbst anbieten, besichtigen und verkaufen.
Zwei Punkte sind trotzdem nicht verhandelbar:
Schriftlicher Kaufvertrag: Für die Eintragung im Grundbuch müssen die Unterschriften beglaubigt sein. In der Praxis errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt den Vertrag.
Steuerliche Abwicklung: Die Immobilienertragsteuer wird meist vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und abgeführt (Selbstberechnung).
Alles andere, von der Preisfindung über das Inserat bis zur Verhandlung, liegt bei Ihnen. Genau dort entstehen die meisten Fehler.
Was kostet ein Makler beim Verkauf in Wien?
Beim Kauf gilt in Österreich kein Bestellerprinzip. Das gilt nur für Wohnungsmieten (§ 17a MaklerG, seit 1. Juli 2023). Beim Verkauf zahlen üblicherweise Verkäufer und Käufer jeweils eine Provision.
Höchstsatz je Seite: in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, also 3,6 % brutto.
Beispiel 450.000 Euro: 13.500 Euro netto, 16.200 Euro brutto je Partei.
Beispiel 800.000 Euro: 24.000 Euro netto, 28.800 Euro brutto.
Beispiel 1.500.000 Euro: 45.000 Euro netto, 54.000 Euro brutto.
Fälligkeit: mit rechtswirksamem Abschluss des Kaufvertrags, nicht erst mit der Grundbucheintragung.
Das ist die Zahl, die ein Verkauf ohne Makler verspricht zu sparen. Der Gegenwert der Provision sind Bewertung, Vermarktung, Käuferprüfung und Verhandlung. Ob Sie das selbst besser oder billiger erledigen, hängt von Ihrem Objekt ab.
Immobilie privat verkaufen: Der Ablauf in 7 Schritten
Wert ermitteln: Lassen Sie die Immobilie lagebezogen bewerten, nicht nach dem Stadtdurchschnitt. Wie das geht, lesen Sie in Immobilienbewertung Wien.
Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Betriebskostenabrechnungen, bei Eigentumswohnungen auch Wohnungseigentumsvertrag, Rücklagenstand und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Inserat und Fotos erstellen: Ehrliche Angaben zu Zustand, Heizung, Betriebskosten und Energieausweis-Kennzahlen.
Besichtigungen organisieren: Mit vorab geklärter Finanzierung der Interessenten, nicht mit offenen Türen.
Verhandeln und Kaufanbot klären: Preis, Übergabetermin, Inventar, Gewährleistung.
Kaufvertrag und Treuhandabwicklung: Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Vertrag und wickelt Kaufpreis, Löschung alter Pfandrechte und Grundbucheintragung ab.
Übergabe und Steuer: Schlüsselübergabe, Zählerstände, Meldung an Hausverwaltung, ImmoESt über den Parteienvertreter.
Bei guter Vorbereitung dauert das mehrere Wochen bis Monate. Rechnen Sie Besichtigungen und Rückfragen als regelmäßigen Zeitaufwand ein.
Die größten Risiken beim Verkauf ohne Makler
Risiko 1: Der Preis stimmt nicht
Zu hoch angesetzt bleibt die Immobilie liegen, zu niedrig verschenken Sie Geld. Wie groß der Spielraum ist, zeigt der Wiener Markt: EHL nennt für Eigentumswohnungen im Bestand im ersten Halbjahr 2026 etwa 3.700 bis 6.200 Euro pro m². Bei 100 m² sind das 250.000 Euro Unterschied je nach Lage und Zustand. Die Kosten für eine Bewertung sind dagegen gering. Mehr zur Marktlage finden Sie im Beitrag Immobilienmarkt Wien 2027.
Auch rechtlich ist der Preis relevant: Liegt er deutlich unter der Hälfte des tatsächlichen Werts, kann der Vertrag unter Umständen angefochten werden (§ 934 ABGB, „Verkürzung über die Hälfte“). Das schützt Sie als Verkäufer ebenso wie den Käufer vor Überraschungen.
Risiko 2: Käufer ohne gesicherte Finanzierung
Interessenten, die nur besichtigen wollen, kosten Zeit. Fragen Sie vor der Besichtigung nach einer Finanzierungsbestätigung oder dem Nachweis der Eigenmittel. Bei Kaufpreisen im Luxussegment kommen Herkunftsnachweise der Mittel hinzu. Das Notariat oder die Kanzlei prüft sie nach den Geldwäschevorschriften, und das kann bei internationalen Käufern dauern. Wie das bei ausländischen Käufern abläuft, beschreibt Immobilie kaufen in Wien als Ausländer.
[H3] Risiko 3: Haftung für Angaben und Mängel
Als Verkäufer haften Sie für zugesicherte Eigenschaften und müssen auf bekannte Mängel hinweisen. Ein verschwiegener Feuchtigkeitsschaden, nicht gemeldete Umbauten oder unzutreffende Flächenangaben führen später zu Gewährleistungs- oder Schadenersatzforderungen. Ein Makler dokumentiert solche Angaben, ein Privatverkäufer muss das selbst tun. Lassen Sie den Vertrag deshalb genau prüfen, besonders Gewährleistungsklauseln und Zubehör.
Risiko 4: Sicherheit beim Kaufpreis
Zahlen Sie den Kaufpreis nie direkt gegen Unterschrift. Üblich und sicher ist die Treuhandabwicklung: Ein Notar oder Rechtsanwalt hält den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto und gibt ihn an Sie weiter, sobald alle Bedingungen erfüllt sind, also etwa Löschung der Belastungen und Eintragung des Käufers. Ohne Treuhandabwicklung haben Sie als Verkäufer keine Sicherheit, dass der Preis tatsächlich gezahlt wird. Mehr dazu auf oesterreich.gv.at.
Risiko 5: Steuer und Zeit
Die Steuer wird oft unterschätzt, deshalb bekommt sie einen eigenen Abschnitt. Hinzu kommt Zeit: Wer Besichtigungen, Rückfragen und Verhandlungen selbst führt, braucht Flexibilität und Verfügbarkeit.
Energieausweis: Pflicht bei jedem Verkauf
Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht. Die Regeln laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012):
Alter: Der Ausweis darf höchstens zehn Jahre alt sein.
Vorlage: Sie müssen ihn dem Interessenten rechtzeitig vor der Vertragserklärung vorlegen.
Aushändigung: Der Käufer erhält den Ausweis oder eine vollständige Kopie innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss.
Kein Verzicht: Die Pflicht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Wer keinen aktuellen Ausweis hat, lässt ihn vor dem Inserat erstellen. Das beschleunigt den Verkauf und schützt vor Streit. Quelle: oesterreich.gv.at.
Immobilienertragsteuer beim Verkauf: Das ändert sich 2027
Seit 2012 gibt es keine Spekulationsfrist mehr. Gewinne aus dem privaten Verkauf von Grundstücken unterliegen der ImmoESt mit einem Sondersteuersatz von 30 %.
So wird die ImmoESt berechnet
Neuvermögen (gekauft nach dem 31. März 2002): Besteuert wird der tatsächliche Gewinn, also Verkaufserlös minus Anschaffungskosten.
Altvermögen (gekauft vor dem 31. März 2002): Die Anschaffungskosten dürfen pauschal angesetzt werden. Bis 2026 gilt: 86 % des Erlöses, dadurch effektiv 4,2 %.
Umwidmung in Bauland nach dem 31. Dezember 1987: pauschal nur 40 %, effektiv 18 %.
Hauptwohnsitzbefreiung: Keine ImmoESt, wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre ab Anschaffung durchgehend oder fünf der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben und den Hauptwohnsitz aufgeben (Grundstücke bis 1.000 m²). Die Befreiung gilt nur für den ursprünglichen Verkäufer und geht weder bei Erbschaft noch bei Schenkung auf andere über.
Abwicklung: Berechnet der Notar oder Rechtsanwalt auch die Grunderwerbsteuer, führt er die ImmoESt für Sie ab (Selbstberechnung). Sonst zahlen Sie eine Vorauszahlung bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises.
Neu ab 1. Jänner 2027: Altvermögen wird teurer
Laut Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) sinken die pauschalen Anschaffungskosten bei Altvermögen. Der Steuersatz von 30 % bleibt, die effektive Belastung steigt:
Altvermögen ohne Umwidmung: von 4,2 % auf 6 % des Verkaufserlöses (Pauschale 80 % statt 86 %).
Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987: von 18 % auf 21 %.
Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 (mit Umwidmungszuschlag): von 23,4 % auf 27,3 %.
Die neuen Sätze gelten für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026. Entscheidend ist nach Fachliteratur der Abschluss des bindenden Verpflichtungsgeschäfts, also in der Regel der Kaufvertrag. Ein Beispiel: Bei einem Verkaufserlös von 1.000.000 Euro steigt die Steuer für nicht umgewidmetes Altvermögen von 42.000 auf 60.000 Euro, ein Plus von 18.000 Euro. Neuvermögen und die Hauptwohnsitzbefreiung bleiben unverändert.
Wer Altvermögen verkaufen möchte, sollte mit Steuerberater oder Notar klären, ob ein Vertragsabschluss noch 2026 sinnvoll ist. Bis zum Jahresende bleiben nur noch wenige Wochen.
Verkauf ohne Makler oder mit Makler: Wann lohnt sich was?
Ein Verkauf ohne Makler kann funktionieren, wenn:
Sie den Käufer bereits kennen, etwa einen Mieter, Nachbarn oder Familienmitglied.
Das Objekt Standard ist und die Lage den Preis klar bestimmt.
Sie Zeit haben und den Markt gut kennen.
Ein Makler lohnt sich eher, wenn:
Das Objekt hochpreisig oder besonders ist, etwa ein Penthouse oder eine Repräsentationswohnung im 1. oder 19. Bezirk.
Sie diskret verkaufen möchten und keine öffentliche Anzeige wollen.
Die Käufer international sind, etwa aus der EU oder dem Golf, und Grundverkehr sowie Mittelherkunft zu klären sind.
Sie nicht selbst Besichtigungen durchführen und verhandeln können oder wollen.
Bei höherpreisigen Objekten kommt ein weiterer Punkt hinzu: Ein Preis, der durch Verhandlungsgeschick um 2 bis 3 % höher ausfällt, deckt die Provision. Im Premiumsegment ist das realistisch, im Standardsegment bei guter Nachfrage ebenso. Eine ehrliche Prognose hängt vom Objekt ab, und ein erfahrener Makler nennt Ihnen sie vor Beginn der Zusammenarbeit.
Welche Unterstützung wir beim Verkauf bieten, finden Sie unter Unsere Leistungen, den Gesamtablauf im Leitfaden Wohnung verkaufen in Wien.
Checkliste: Unterlagen für den privaten Verkauf
Aktueller Grundbuchauszug
Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre)
Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag (bei Eigentumswohnungen)
Letzte Betriebskostenabrechnung und Vorschreibung
Rücklagenstand, Protokolle und geplante Sanierungen der Hausverwaltung
Grundrisse und Flächenangaben
Nachweis über Umbauten und Genehmigungen
Bei Vermietung: Mietverträge
Bei Belastungen: Bankauskunft zur Pfandrechtslöschung
FAQ
Wie verkaufe ich meine Immobilie ohne Makler?
Lassen Sie die Immobilie bewerten, stellen Sie Unterlagen und Energieausweis bereit, inserieren Sie, prüfen Sie Käufer auf Finanzierung und lassen Sie Vertrag und Treuhandabwicklung von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellen. Der Ablauf in sieben Schritten steht oben im Beitrag.
Lohnt sich ein Immobilienverkauf ohne Makler?
Es kommt auf Objekt und Erfahrung an. Sie sparen bis zu 3,6 % des Kaufpreises, tragen aber Preisrisiko, Haftung und Zeitaufwand allein. Bei einem Standardobjekt mit sicherer Nachfrage kann sich das lohnen, bei hochpreisigen oder diskreten Verkäufen oft nicht.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Beim Kauf gilt kein Bestellerprinzip. Üblicherweise zahlen Käufer und Verkäufer jeweils bis zu 3 % plus 20 % Umsatzsteuer. Verkaufen Sie ohne Makler, entfällt Ihre Provision.
Was kostet der Verkauf ohne Makler außer der Steuer?
Rechnen Sie mit Kosten für Energieausweis, Bewertung, Inserat, Löschung bestehender Pfandrechte und eventuell Beratung. Die Kosten für Vertragserrichtung und Grundbuch tragen üblicherweise die Käufer. Das sollte im Vertrag klar geregelt sein.
Wie ändert sich die ImmoESt 2027?
Für Altvermögen steigt die effektive Belastung ohne Umwidmung von 4,2 % auf 6 %, mit Umwidmung von 18 % auf 21 %. Maßgeblich sind Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026.
Fazit
Einen Verkauf ohne Makler dürfen Sie in Österreich jederzeit wagen. Die Frage ist nicht, ob es erlaubt ist, sondern ob die Provision von bis zu 3,6 % mehr kostet als das, was sie leistet: einen belastbaren Preis, geprüfte Käufer, saubere Verträge und Diskretion. Bei einfachen Objekten mit bekanntem Käufer kann sich der Eigenverkauf lohnen. Bei hochpreisigen Immobilien, internationalen Käufern oder Zeitdruck, etwa durch die ImmoESt-Änderung 2027, ist professionelle Begleitung meist die günstigere Lösung.
Möchten Sie wissen, welchen Weg wir für Ihre Immobilie empfehlen? Unsere Berater bei LANDAA am Kärntner Ring 10 prüfen Ihr Vorhaben diskret und unverbindlich. Beratung vereinbaren oder mehr zu unseren Leistungen und aktuellen Immobilien.
Quellen: oesterreich.gv.at (Energieausweis, Treuhandschaft); WKO, Immobilienverkäufe: Steuerfolgen im privaten Bereich (Stand 1.7.2026); Notar Reitter, Erhöhung der ImmoESt ab 1.1.2027 (23.7.2026); Brandauer Rechtsanwälte, ImmoESt Altgrundstücke (10.6.2026) und Maklerprovision Österreich 2026 (27.4.2026); EHL, Wiener Wohnungsmarktbericht H1 2026. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Weiterführend: WKO, Immobilienverkäufe: Steuerfolgen · oesterreich.gv.at, Energieausweis
