При покупке недвижимости в Вене сверх цены объекта покупатель платит, как правило, ещё 10–12% дополнительных расходов. Самая крупная статья — налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer) в размере 3,5% от суммы сделки, далее — взнос в земельную книгу 1,1%, комиссия риелтора до 3% плюс 20% НДС, и услуги нотариуса или адвоката по оформлению договора — ещё 1–3%. Для квартиры стоимостью 1,2 млн евро это порядка 120 000–145 000 евро сверх цены — сумму нужно закладывать в бюджет с самого начала, а не узнавать о ней перед подписанием.
В этой статье — полный разбор всех дополнительных расходов при покупке недвижимости в Вене, порядок расчёта налога на переход права и конкретный пример расчёта для объекта премиум-класса.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Вене: коротко
Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer): 3,5% от суммы сделки (стандартный случай)
Взнос за регистрацию в земельной книге (Grundbucheintragungsgebühr): 1,1% за внесение права собственности
Регистрация залога: 1,2% от суммы кредита — только при ипотечном финансировании
Комиссия риелтора: до 3% плюс 20% НДС (при цене сделки выше 36 336,42 €)
Оформление договора купли-продажи: около 1–3% плюс НДС нотариусу или адвокату
В сумме это и даёт те самые 10–12% от стоимости объекта, которые принято закладывать как резерв на дополнительные расходы — без учёта банковской комиссии за оформление кредита.Налог на переход права собственности в Австрии: как рассчитывается
Стандартный случай: 3,5% от цены покупки
При обычной возмездной сделке — то есть при классической покупке по рыночной цене, как это происходит в большинстве случаев у клиентов LANDAA — налог составляет 3,5% от суммы встречного предоставления (то есть от цены покупки), либо 3,5% от оценочной стоимости объекта (Grundstückswert), если она выше согласованной цены. Согласно Министерству финансов Австрии (BMF), базой для расчёта служит именно встречное предоставление, за исключением сельскохозяйственных и лесных земель, где применяется единая оценочная стоимость (Einheitswert).
Ступенчатая шкала для передачи имущества в семье
Для безвозмездных или преимущественно безвозмездных передач — дарение, передача имущества в кругу семьи — вместо фиксированной ставки действует ступенчатая шкала:
до 250 000 €: 0,5%
от 250 000 € до 400 000 €: 2%
свыше 400 000 €: 3,5%
Сделка считается безвозмездной, если встречное предоставление не превышает 30% оценочной стоимости объекта. Для большинства клиентов LANDAA, покупающих недвижимость по рыночной цене, эта шкала не актуальна — она важна прежде всего при наследовании или дарении (подробнее в нашей статье «Наследование недвижимости в Австрии»).
Платится ли налог на переход права ежегодно?
Нет. Налог на переход права уплачивается единовременно, в момент перехода права собственности, а не ежегодно. Его часто путают с ежегодным земельным налогом (Grundsteuer), который собственник платит муниципалитету каждый год, — это два совершенно разных по своей природе и размеру платежа.
Как определяется оценочная стоимость объекта
После налоговой реформы 2016 года базой для расчёта налога при безвозмездных передачах служит оценочная стоимость объекта (Grundstückswert), а не «тройная единая оценочная стоимость», как было раньше. Рассчитать её можно тремя способами: по упрощённой модели (площадь × стоимость земли по данным финансового управления плюс стоимость строения), как 71,25% от индекса цен на недвижимость Statistik Austria, либо через заключение присяжного оценщика. Впрочем, для обычной покупки по рыночной цене это не актуально — базой расчёта служит сама согласованная цена.
Взнос в земельную книгу и регистрация залога
За внесение права собственности в земельную книгу (Grundbuch) взимается 1,1% от стоимости регистрируемого права — как правило, от цены покупки. Если покупка финансируется ипотечным кредитом, дополнительно взимается 1,2% от суммы кредита за регистрацию залогового права. При покупке без ипотеки этот пункт расходов отсутствует полностью.
Комиссия риелтора при покупке недвижимости в Вене
При покупке недвижимости в Австрии действует правило: каждая сторона — покупатель и продавец — платит комиссию своему риелтору, если именно эта сторона его наняла.
при цене сделки выше 36 336,42 €: до 3% плюс 20% НДС с каждой стороны
при цене сделки до 36 336,42 €: до 4% плюс 20% НДС с каждой стороны
Важное уточнение: принцип «платит тот, кто заказывает» (Bestellerprinzip), действующий с 1 июля 2023 года, распространяется на аренду жилья, а не на покупку. При покупке действует прежнее правило — комиссию платит та сторона, которая наняла риелтора, независимо от того, покупатель это или продавец.
Оформление договора: нотариус или адвокат
Составление договора купли-продажи, сопровождение расчётов через эскроу-счёт и оформление в земельной книге обходится примерно в 1–3% от цены покупки плюс 20% НДС. Точная сумма зависит от объёма работы, цены сделки и выбранного специалиста. При более сложных сделках — договоры с застройщиком, покупка доходного дома с несколькими договорами аренды, участие иностранных покупателей — объём работы и гонорар обычно оказываются в верхней части этого диапазона.
Когда фактически платятся дополнительные расходы
Гонорар за оформление договора: как правило, при подписании договора или при перечислении средств на счёт эскроу-агента
Цена покупки и комиссия риелтора: обычно вносятся на эскроу-счёт до регистрации права собственности
Налог на переход права и взнос в земельную книгу: рассчитываются лицом, составившим договор, и перечисляются в налоговую инспекцию и суд, ведущий земельную книгу, в течение 15 дней следующего месяца
На практике это означает, что вся сумма — цена покупки плюс все дополнительные расходы — должна быть доступна на эскроу-счёте ещё до регистрации права собственности. Покупателям из-за рубежа стоит согласовать этот момент с банком заранее.
Пример расчёта: дополнительные расходы для квартиры за 1 200 000 € в Вене
Реалистичный пример из премиум-сегмента, с ипотечным кредитом на 800 000 €:
Налог на переход права (3,5%): 42 000 €
Взнос в земельную книгу (1,1%): 13 200 €
Регистрация залога (1,2% от 800 000 €): 9 600 €
Комиссия риелтора (3% + 20% НДС): 43 200 €
Оформление договора (около 2% + 20% НДС): 28 800 €
Итого дополнительные расходы: около 136 800 €, то есть примерно 11,4% от цены покупки — в пределах обычного диапазона 10–12%. При покупке без ипотеки регистрация залога отпадает, и итоговая сумма снижается соответственно.
Дополнительные расходы для покупателей из-за рубежа
Для покупателей из-за рубежа — в том числе из стран Персидского залива — действуют те же ставки, что и для граждан Австрии. Однако есть два момента, которые стоит учитывать отдельно:
Согласование по закону о земельном обороте (Grundverkehr): гражданам стран вне ЕС/ЕЭЗ в определённых случаях требуется разрешение земельной комиссии Вены до регистрации права собственности — подробнее в статье «Покупка недвижимости в Вене для иностранцев».
Международные переводы: банкам и эскроу-агентам обычно требуется несколько рабочих дней на проверку средств, поступающих из-за рубежа (комплаенс и противодействие отмыванию денег) — при сделках на семи- и восьмизначные суммы этот запас времени стоит сразу закладывать в график сделки.
5 способов оптимизировать дополнительные расходы
Планируйте 10–12% отдельно от цены покупки. Австрийские банки, как правило, не финансируют дополнительные расходы — их нужно иметь в виде собственного капитала.
Сравнивайте гонорары за оформление договора заранее. Ставки нотариуса или адвоката обсуждаемы, особенно при крупных суммах сделки.
Реалистично оценивайте объём кредита, чтобы не завышать сумму регистрации залога без необходимости.
При наследовании или дарении проверьте ступенчатую шкалу налога — эффективная ставка может быть значительно ниже 3,5%.
Работайте с опытным лицензированным агентством. Грамотный подбор объекта и переговоры по цене чаще всего экономят больше, чем стоит комиссия, — особенно в премиум-сегменте, где диапазон торга шире.
FAQ
Сколько составляют дополнительные расходы при покупке недвижимости в Вене в целом? На практике общая сумма дополнительных расходов — около 10–12% от цены покупки: налог на переход права (3,5%), взнос в земельную книгу (1,1%), комиссия риелтора (до 3% плюс НДС) и оформление договора (1–3% плюс НДС).
Кто платит налог на переход права — покупатель или продавец? По закону ответственны обе стороны сделки, но на практике налог почти всегда платит покупатель — это прямо прописывается в договоре купли-продажи.
Нужно ли платить налог на переход права ежегодно? Нет. Он уплачивается один раз, в момент перехода права собственности, и никак не связан с ежегодным земельным налогом, который собственник платит муниципалитету.
Какая комиссия у риелтора при покупке недвижимости в Вене? До 3% от цены покупки плюс 20% НДС при сумме сделки выше 36 336,42 €, и до 4% плюс НДС при сумме ниже этого порога — с каждой стороны отдельно, и только если эта сторона сама наняла риелтора.
Можно ли включить дополнительные расходы в ипотечный кредит? Австрийские банки, как правило, не финансируют дополнительные расходы; обычно кредит покрывает 80–90% цены покупки. Дополнительные расходы нужно иметь в виде собственных средств.
Отличаются ли ставки для иностранных покупателей? Нет, ставки налога, взноса в земельную книгу, комиссии риелтора и оформления договора одинаковы для всех. Для граждан стран вне ЕС/ЕЭЗ в отдельных случаях добавляется согласование по закону о земельном обороте — это влияет на сроки сделки, но не на размер расходов.
Вывод
Реалистичное планирование дополнительных расходов с самого начала избавляет от неприятных сюрпризов перед подписанием договора. Закладывайте 10–12% сверх цены покупки — а при наследовании или дарении в кругу семьи обязательно проверьте ступенчатую шкалу налога: эффективная ставка может оказаться заметно ниже. LANDAA как концессионированное агентство недвижимости сопровождает клиента от подбора объекта до передачи ключей и заранее прозрачно рассчитывает реальные дополнительные расходы по конкретному объекту.
Запишитесь на консультацию с нашей командой — покажем, на какие расходы стоит рассчитывать именно по вашей сделке в Вене. Записаться на консультацию
