Коротко: да, в Австрии недвижимость можно продавать без маклера. Вы экономите комиссию продавца — до 3 % плюс 20 % НДС, то есть до 28 800 евро брутто при цене 800 000 евро. Эта экономия быстро тает: цена, заниженная всего на 3 %, стоит столько же. Кроме того, вы отвечаете за договор и энергосертификат, сами проверяете покупателей и платите налог на прирост (ImmoESt). Для «старых» объектов эффективная ставка с 2027 года растёт с 4,2 % до 6 % от цены продажи (продажи после 31 декабря 2026). Частной продаже нужны реалистичная оценка, нотариус или адвокат как трёхсторонний доверенный (Treuhänder) и чёткий график.
Ниже — сколько на самом деле стоит продажа без маклера в Вене, как она проходит и когда комиссия всё же окупается.
Можно ли продать недвижимость в Австрии без маклера?
Да. Обязанности привлекать маклера нет. Два момента обязательны в любом случае:
Письменный договор купли-продажи: для записи в земельную книгу подписи должны быть удостоверены. На практике договор составляет нотариус или адвокат.
Налог: ImmoESt обычно рассчитывает и перечисляет нотариус или адвокат.
Остальное — оценка, объявление, переговоры — на вас. Именно здесь возникает больше всего ошибок.
Сколько стоит маклер при продаже в Вене?
При покупке в Австрии принцип «платит заказчик» не действует: он касается только аренды жилья (§ 17a MaklerG, с 1 июля 2023). При продаже обычно платят обе стороны.
Максимум с каждой стороны: как правило, 3 % от цены плюс 20 % НДС, то есть 3,6 % брутто.
450 000 евро: 13 500 евро нетто, 16 200 евро брутто с каждой стороны.
800 000 евро: 24 000 евро нетто, 28 800 евро брутто.
1 500 000 евро: 45 000 евро нетто, 54 000 евро брутто.
Срок оплаты: с юридически действительного заключения договора, а не с записи в земельную книгу.
Частная продажа: порядок в 7 шагов
Определите стоимость: нужна оценка по району, а не средняя по городу. См. оценка недвижимости в Вене.
Соберите документы: выписка из земельной книги, энергосертификат, планы, счета по эксплуатационным расходам; для квартир — договор о собственности, резервный фонд, протоколы собраний собственников.
Составьте объявление: честные данные о состоянии, отоплении, расходах и показателях сертификата.
Показы: только покупателям с подтверждённым финансированием.
Переговоры: цена, дата передачи, инвентарь, гарантия.
Договор и Treuhand: нотариус или адвокат составляет договор и ведёт расчёты, снятие обременений и запись в земельную книгу.
Передача и налог: ключи, показания счётчиков, уведомление управляющей компании, ImmoESt через нотариуса или адвоката.
Главные риски продажи без маклера
Риск 1: неверная цена
Завысите — объект «зависнет», занизите — потеряете деньги. По данным EHL, вторичные квартиры в Вене в I полугодии 2026 стоили примерно 3 700–6 200 евро за м². Для 100 м² это разница 250 000 евро в зависимости от района и состояния. Подробнее о рынке: рынок недвижимости Вены 2027. Цена заметно ниже половины реальной стоимости может сделать договор оспариваемым (§ 934 ABGB).
Риск 2: покупатель без подтверждённого финансирования
Запросите подтверждение финансирования или собственных средств до показа. В дорогих сделках проверка происхождения средств нотариусом или адвокатом по правилам против отмывания денег может занять время, особенно у иностранных покупателей. См. покупка недвижимости в Вене иностранцем.
Риск 3: ответственность за сведения и дефекты
Вы отвечаете за заверенные свойства объекта и обязаны сообщить об известных дефектах. Скрытая сырость, неоформленные перепланировки или неверная площадь приводят к искам по гарантии и о возмещении ущерба. Попросите юриста проверить договор, особенно гарантийные условия и состав передаваемого имущества.
Риск 4: безопасность оплаты
Никогда не передавайте право против одной подписи. Безопасная схема — Treuhand: нотариус или адвокат держит цену на трастовом счёте и переводит вам после выполнения всех условий. См. oesterreich.gv.at.
Риск 5: налог и время
Налог недооценивают, поэтому ему посвящён отдельный раздел. Показы, вопросы и переговоры отнимают время и требуют доступности.
Энергосертификат: обязателен при каждой продаже
По закону EAVG 2012:
сертификату не более десяти лет;
показать его нужно заранее, до заключения договора;
покупатель получает оригинал или полную копию в течение 14 дней после подписания;
обязанность нельзя исключить договором.
Источник: oesterreich.gv.at.
Налог на прирост при продаже: что меняется в 2027 году
С 2012 года срока давности для «спекуляции» нет. Прибыль от частной продажи недвижимости облагается ImmoESt по специальной ставке 30 %.
Как считается ImmoESt
Куплено после 31 марта 2002: облагается фактическая прибыль (выручка минус затраты).
Куплено до 31 марта 2002: затраты принимаются условно. До 2026 года: 86 % выручки, эффективная ставка 4,2 %.
Перевод в земли под застройку после 31 декабря 1987: условно 40 %, эффективная ставка 18 %.
Освобождение для основного жилья: налога нет, если вы жили в объекте как в основном месте жительства не менее двух лет подряд с момента покупки либо 5 из последних 10 лет и отказываетесь от него (участки до 1 000 м²). Освобождение не переходит к наследникам и одариваемым.
Порядок: если нотариус или адвокат считает и налог на приобретение, он перечисляет ImmoESt за вас. Иначе — предоплата до 15-го числа второго месяца после получения цены.
Новое с 1 января 2027: старая собственность дорожает
По закону Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) условные затраты на «старую» собственность сокращаются. Ставка 30 % остаётся, но эффективная нагрузка растёт:
Без перевода в застройку: с 4,2 % до 6 % от цены продажи (80 % вместо 86 %).
Перевод после 31 декабря 1987: с 18 % до 21 %.
Перевод после 31 декабря 2024 (с надбавкой): с 23,4 % до 27,3 %.
Новые ставки действуют для продаж после 31 декабря 2026; по специальной литературе решающим считается заключение обязывающего договора. Пример: при цене 1 000 000 евро налог для старого объекта без перевода вырастает с 42 000 до 60 000 евро, то есть на 18 000 евро. Для более новой собственности и освобождения основного жилья правила не меняются. Если у вас старая недвижимость, уточните у налогового консультанта или нотариуса, имеет ли смысл подписать договор в 2026 году.
С маклером или без: когда что выгодно?
Самостоятельная продажа работает, если вы уже знаете покупателя, объект стандартный и у вас есть время и знание рынка.
Маклер чаще оправдан для дорогих и необычных объектов (пентхаус, представительская квартира в 1-м или 19-м округе), для закрытых продаж, для иностранных покупателей, когда нужно решить вопросы Grundverkehr и происхождения средств, и если вы не можете сами проводить показы. Цена выше на 2–3 % за счёт опытных переговоров покрывает комиссию. Честный маклер скажет, реально ли это, ещё до подписания. См. наши услуги и руководство по продаже квартиры в Вене.
Чек-лист: документы для частной продажи
Актуальная выписка из земельной книги
Энергосертификат (не старше 10 лет)
Договор о собственности и доли (для квартир)
Последний счёт по эксплуатационным расходам
Резервный фонд, протоколы и планируемый ремонт
Планы и данные о площади
Подтверждения перепланировок и разрешения
Договоры аренды, если объект сдаётся
Справка банка о снятии залога
FAQ
Как продать недвижимость без маклера?
Закажите оценку, соберите документы и энергосертификат, разместите объявление, проверьте финансирование покупателей и поручите нотариусу или адвокату договор и расчёты через Treuhand.
Выгодно ли продавать без маклера?
Вы экономите до 3,6 % цены, но один несёте риск цены, ответственность и затраты времени. Для стандартного объекта с понятным спросом может окупиться, для дорогих и закрытых сделок — реже.
Кто платит комиссию маклеру при продаже?
Принципа «платит заказчик» при покупке нет. Обычно продавец и покупатель платят каждый до 3 % плюс 20 % НДС. Если вы продаёте без маклера, ваша комиссия отпадает.
Сколько стоит продажа без маклера, кроме налога?
Энергосертификат, оценка, объявление, снятие залогов и, возможно, консультация. Расходы на договор и земельную книгу обычно несёт покупатель; это стоит прописать в договоре.
Как меняется ImmoESt в 2027 году?
Для старой собственности эффективная ставка растёт с 4,2 % до 6 % (без перевода) и с 18 % до 21 % (с переводом) для продаж после 31 декабря 2026.
Вывод
Продавать без маклера в Австрии можно. Вопрос в том, превышает ли комиссия до 3,6 % то, что она даёт: реалистичную цену, проверенных покупателей, чистый договор и дискретность. Для простого объекта и знакомого покупателя самостоятельная продажа может окупиться. Для дорогой недвижимости, иностранных покупателей или при дефиците времени, например из-за налоговых изменений 2027 года, профессиональное сопровождение обычно выгоднее.
Хотите понять, какой путь мы рекомендуем для вашего объекта? Консультанты LANDAA (Kärntner Ring 10) оценят ваш план дискретно и без обязательств. Записаться на консультацию, наши услуги, объекты.
Источники: oesterreich.gv.at; WKO (01.07.2026); Notar Reitter (23.07.2026); Brandauer Rechtsanwälte (10.06.2026; 27.04.2026); EHL, Wiener Wohnungsmarktbericht H1 2026. Материал носит общий характер и не заменяет юридическую или налоговую консультацию.
Дополнительно: WKO, налоги при частной продаже недвижимости · oesterreich.gv.at, энергосертификат
