Если вы хотите сдать квартиру в Вене, до первого просмотра нужно ответить на четыре вопроса: какую арендную плату допускает закон, на какой минимальный срок заключается договор, кто платит брокеру и как облагаются налогом доходы.
Коротко о 2026 годе. В старом фонде (Altbau) действует ориентировочная ставка Richtwertmiete: базовый Richtwert в Вене с 1 апреля 2026 года составляет 6,74 евро за квадратный метр, к нему добавляются надбавки и скидки. Срочные договоры найма жилья в сфере действия закона об аренде (MRG) с 1 января 2026 года должны заключаться минимум на пять лет, если арендодатель выступает как предприниматель, и на три года для частных арендодателей. Брокеру платит тот, кто его нанял, то есть на практике чаще всего арендодатель. А ставку можно индексировать только раз в год, ровно 1 апреля.
Ниже разбираем каждый пункт применительно к вашей квартире в собственности.
Какую арендную плату можно запрашивать в Вене?
Всё зависит от того, какой правовой режим действует для вашего объекта. В Вене их, по сути, три:
Старый фонд (полное применение MRG): действует Richtwertmiete. Ставка ограничена сверху и складывается из Richtwert, надбавок и скидок, а иногда и надбавки за расположение (Lagezuschlag).
Новостройки и мансарды после перестройки (частичное применение): допускается «соразмерная» (angemessen) арендная плата. Это существенно свободнее, чем в Altbau, но не безгранично.
Малые дома и особые случаи: для домов на одну-две семьи и исключений по § 1 MRG действуют другие правила, иногда без верхней границы ставки.
Какая категория подходит, определяют год постройки, разрешение на строительство и статус перестройки, а не пожелания собственника. Проверка до подписания договора позволяет избежать будущих требований о возврате: арендаторы вправе оспорить завышенную ставку.
Richtwertmiete Вена 2026: как рассчитать ставку
Richtwertmiete — это законный потолок для большинства венских квартир в старом фонде. С 1 апреля 2026 года Richtwert для Вены составляет 6,74 евро за квадратный метр в месяц (нетто, без эксплуатационных расходов и НДС). Рост оказался умеренным, около одного процента: законодатель ограничил инфляционную индексацию.
Формула в одном предложении: Richtwert × полезная площадь, скорректированный на надбавки и скидки, плюс при необходимости Lagezuschlag.
Пример для ориентира:
Квартира площадью 80 квадратных метров
База без корректировок: 80 × 6,74 евро = 539,20 евро нетто в месяц
Далее учитываются надбавки и скидки (оснащение, расположение в доме, лифт, балкон, состояние) и надбавка за расположение
База — лишь отправная точка. В качественных домах старого фонда, например в 1-м, 3-м или 9-м районе, именно корректировки определяют, насколько ставка выгодна.
Надбавки и скидки: что повышает и понижает ставку
Надбавки возникают за лифт, террасу или балкон, качественное оснащение и положение квартиры в доме. Скидки применяются при недостатках, отсутствии оснащения или состоянии ниже среднего. Значение имеет состояние на момент подписания договора. Зафиксируйте его фотографиями и актом приёма-передачи.
Lagezuschlag: в каких районах Вены он применим
Надбавка за расположение допустима только в расположениях выше среднего. В классических кварталах грюндерской застройки (Gründerzeit) она, как правило, исключена. Применима ли она к вашему адресу, зависит от места и структуры стоимости земли. Уточните это до того, как назначите цену.
Скидка за срочность: на 25 процентов меньше при срочном договоре
Для срочных договоров в системе Richtwert закон предусматривает скидку 25 процентов от максимально допустимой ставки. Если сдаёте на срок, считайте свой потолок с учётом этой скидки.
Новостройка, мансарда, пентхаус: где ставка свободнее
В премиальном сегменте для собственников интереснее всего новостройки, пентхаусы и мансарды после перестройки. Здесь, как правило, действует частичное применение MRG: ставка должна быть соразмерной, но не привязана к Richtwert. «Соразмерная» означает соответствующую рынку для данного расположения, площади, оснащения и состояния.
На практике пентхаус в 120 квадратных метров в 1010 Вене, в 1190 или на Дунае оценивается не по Richtwert, а по тому, что на рынке приносят сопоставимые объекты. Поэтому грамотная оценка недвижимости — лучшая основа для арендной цены. О том, как по-разному ведут себя старый фонд и новостройки с точки зрения экономики, мы писали в сравнении Neubau или Altbau в Вене.
Сдать меблированную квартиру в Вене
Меблированную квартиру часто можно сдать дороже, но мебель нужно показывать в договоре отдельно. Для обстановки выделяется собственная соразмерная доля платы и составляется опись. Важно: надбавка за мебель не превращает квартиру из старого фонда в квартиру со свободной ставкой. Для самой квартиры ограничение Richtwert сохраняется.
На сколько можно повысить арендную плату? Правила в Австрии
После принятия закона об индексации арендной платы (MieWeG) для повышения действуют чёткие границы:
Корректировка допускается только раз в год, 1 апреля.
2026: повышение не более 1 процента.
2027: повышение не более 2 процентов.
С 2028: инфляция до 3 процентов передаётся полностью, а часть сверх 3 процентов учитывается только наполовину.
Важно для собственников: повышение не происходит автоматически. В договоре нужна действующая оговорка об индексации (Wertsicherung). Ошибочные формулировки могут привести к возврату переплаченной аренды, срок давности составляет пять лет. Поэтому один раз проверьте оговорку у юриста, прежде чем переносить её в несколько договоров.
Срочный договор аренды в Вене: с 2026 года минимум пять лет
Срочный договор долго был стандартом для собственников, которым важна гибкость. С 1 января 2026 года расчёт изменился:
При предпринимательской сдаче срочный договор найма жилья в сфере MRG должен заключаться минимум на пять лет.
Частные арендодатели с небольшим числом объектов по-прежнему могут договариваться на три года. По практическому ориентиру, предпринимателем вас, как правило, считают при сдаче более пяти объектов; в сомнительных случаях решает совокупность обстоятельств.
Автоматическое продление теперь тоже составляет пять лет.
Арендатор может расторгнуть договор через год с уведомлением за три месяца. Это право исключить нельзя.
Окончание срока должно быть чётко прописано в договоре. Нечёткие формулировки приводят к тому, что договор считается бессрочным.
Для вас это означает следующее: если вы хотите освободить квартиру через два года, например для собственного использования или продажи, определите форму договора заранее. Иначе неудачно составленный договор свяжет квартиру на более долгий срок, чем вы планировали.
Сдать квартиру в Вене: через брокера или самостоятельно?
Работают оба варианта. Решают затраты времени, договорные риски и качество арендатора.
Брокер и принцип заказчика (Bestellerprinzip): кто платит?
С 1 июля 2023 года комиссию платит только та сторона, которая наняла брокера. При сдаче в аренду это, как правило, арендодатель. Комиссия считается от брутто-аренды (нетто-аренда плюс эксплуатационные расходы, без отопления и НДС). Законодательные максимумы:
До двух брутто-месячных арендных платежей при бессрочных договорах и срочных свыше трёх лет
Один брутто-месячный платёж при сроке до трёх лет
Сверху 20 процентов НДС на комиссию
Официальный обзор доступен на oesterreich.gv.at (на немецком).
Что даёт брокер в премиальном сегменте
Опытный брокер делает гораздо больше, чем размещает объявление: оценка и формирование цены, проверка платёжеспособности кандидатов, дискретные просмотры, составление договора по действующему MRG и передача объекта. Для дорогих объектов важна и конфиденциальность. Если вы не хотите видеть адрес на открытых порталах, поможет таргетированное предложение через собственную клиентскую базу. Обзор наших услуг для собственников доступен на сайте.
Сдавать самостоятельно: что придётся делать самому
Сдача без брокера экономит комиссию, но все задачи ложатся на вас: расчёт цены, объявление, просмотры, проверка кандидатов, договор, залог, акт приёма-передачи и регистрация в налоговой. Самая дорогая ошибка обычно случается в договоре: недействительная срочность или ошибочная оговорка об индексации. Договор стоит хотя бы один раз показать специалисту.
Сдать квартиру в Вене: налоги и расходы
Доходы от аренды облагаются налогом. Налогом облагается превышение, то есть доходы минус расходы, связанные с получением дохода.
Подоходный налог с арендных доходов
Доходы от сдачи в аренду суммируются с остальными доходами и облагаются по прогрессивной шкале. Вычитаются, среди прочего:
Амортизация (AfA): 1,5 процента от стоимости приобретения здания в год; доля земли не амортизируется
Расходы на финансирование, например проценты по кредиту
Эксплуатационные и управленческие расходы, страховка и налоговые консультации
Текущее содержание (Instandhaltung): вычитается в год оплаты
Капитальный ремонт (Instandsetzung): вычитается сразу или распределяется на 15 лет
НДС при сдаче жилья в аренду
Сдача жилья в аренду облагается сниженной ставкой 10 процентов. Ниже порога малого предпринимателя в 55 000 евро годового оборота вы освобождены, но можете выбрать общий режим налогообложения, например чтобы принять к вычету входной НДС по ремонту.
Какие расходы арендодателю стоит учесть
Комиссия брокера, если он привлечён
Управляющая компания и текущее содержание
Простой между двумя арендаторами
Страховки и резерв на ремонт
Точный расчёт зависит от вашей личной ситуации. Здесь стоит коротко поговорить с налоговым консультантом. Правовые основы приведены в законе об аренде MRG в RIS (на немецком).
Сдавать или продавать? Купить квартиру в Вене, чтобы сдавать
Решение зависит от трёх факторов: доходности, горизонта планирования и налоговой ситуации.
Сдавать имеет смысл, если вы планируете держать квартиру долго, хотите получать текущий доход и рассчитываете на рост цены в хороших локациях. При пятилетней срочности и потолках ставки в старом фонде доходность более предсказуема, но и более ограничена.
Продавать имеет смысл, если нужен капитал для других проектов, квартира требует ремонта или вы не хотите быть арендодателем. Как проходит продажа, читайте в руководстве Wohnung verkaufen в Вене.
Если вы инвестор и сначала только покупаете, проверьте ограничения по ставке до покупки. Квартира старого фонда с Richtwertmiete считается иначе, чем новостройка со свободной ставкой. Сегмент доходных домов мы разбираем в материале Zinshaus в Вене: доходность, локации и стратегия, а разовые расходы при покупке — в статье Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Вене.
Семь шагов к успешной сдаче в Вене
Определите правовую рамку: старый фонд с Richtwert или новостройка с соразмерной ставкой?
Назначьте ставку: рассчитайте Richtwert или определите рыночную ставку по результатам оценки.
Выберите форму договора: бессрочный или срочный, с корректным минимальным сроком.
Согласуйте индексацию: действующая оговорка, корректировка только 1 апреля.
Проверьте арендатора: подтверждение дохода, платёжеспособность, рекомендации.
Зафиксируйте передачу: акт, фото, показания счётчиков, опись.
Определите налоговый режим: учтите доходы, расходы и НДС.
Частые вопросы о сдаче квартиры в Вене
Какую арендную плату можно запросить за квартиру в Вене?
В старом фонде действует Richtwertmiete: база 6,74 евро за квадратный метр с 1 апреля 2026 года, плюс надбавки и скидки и при необходимости Lagezuschlag. Для новостроек и перестроенных мансард допускается соразмерная, рыночная ставка.
Обязан ли я заключать срочный договор минимум на пять лет?
При предпринимательской сдаче в сфере MRG да: с 1 января 2026 года действует минимальный срок пять лет. Частные арендодатели, которые не считаются предпринимателями, по-прежнему могут договориться на три года. Арендатор вправе расторгнуть договор через год с уведомлением за три месяца.
Кто платит брокеру при сдаче в аренду?
Платит тот, кто нанял брокера. При сдаче это, как правило, арендодатель. Комиссия составляет не более двух брутто-месячных платежей, а при сроке до трёх лет — одного, в каждом случае плюс НДС.
Нужно ли платить налог с арендных доходов?
Да. Доходы от сдачи в аренду после вычета расходов облагаются по прогрессивной шкале подоходного налога. Амортизация составляет 1,5 процента от стоимости приобретения здания в год.
Вывод: сдавать юридически надёжно и не терять доходность
Сдать квартиру в Вене в 2026 году сложнее, чем несколько лет назад: строже срочность, ограничена индексация, чётко прописаны правила комиссии. Но собственник, который знает рамки, по-прежнему сдаёт успешно. Решают правильная цена, чистый договор и верный налоговый режим.
Если вы хотите узнать, какую ставку ваша квартира может принести на рынке, и что выгоднее именно вам, сдавать или продавать, мы проконсультируем вас дискретно, опираясь на знание венского рынка: LANDAA работает в Вене с 2009 года. Связаться с нами можно через форму обратной связи. Запишитесь на консультацию. Мы будем рады поговорить.
Примечание: статья не заменяет юридическую или налоговую консультацию. Правовая база: октябрь 2026 года.
