Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Вене. Нужно ли вам разрешение властей, зависит только от гражданства, а не от бюджета. Граждане ЕС приравнены к гражданам Австрии и покупают без ограничений. Граждане ЕЭП (Исландия, Лихтенштейн, Норвегия) и швейцарцы — физические лица — не нуждаются ни в разрешении, ни в подтверждении. Гражданам третьих стран — в том числе покупателям из стран Залива, Великобритании, США и Азии — для действительности сделки требуется разрешение по Венскому закону о приобретении недвижимости иностранцами (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, WrAuslGEG) либо негативное подтверждение (Negativbestätigung) органа Grundverkehr. Без этого документа суд не внесёт право собственности в поземельную книгу (Grundbuch). В Вене этим занимается ведомство MA 35.
Ниже — кто должен получать разрешение, как проходит процедура, сколько это стоит и как выстраивается конфиденциальная сделка в люкс-сегменте.
Может ли иностранец купить недвижимость в Австрии?
В целом да. Общего запрета для иностранцев в Австрии нет. Но приобретение недвижимости иностранцами — это предмет регионального права: у каждой федеральной земли свои правила Grundverkehr. В Вене действует WrAuslGEG. «Иностранцем» считается любое лицо без австрийского гражданства, а также юридические лица с местонахождением за рубежом или с преимущественно иностранным участием.
Важна ваша категория:
Граждане ЕС: приравнены к австрийцам — ни разрешения, ни подтверждения; для записи в Grundbuch обращаются напрямую в суд.
Граждане ЕЭП (Исландия, Лихтенштейн, Норвегия) и швейцарцы (физлица): разрешение и подтверждение не требуются; по заявлению может быть выдано негативное подтверждение.
Граждане третьих стран (в т. ч. стран Залива): сделка требует разрешения по WrAuslGEG — если не действует исключение.
Нужно ли разрешение, чтобы купить недвижимость в Австрии?
Только гражданам третьих стран при покупке в Вене. Разрешение по WrAuslGEG нужно, когда гражданин третьей страны приобретает право собственности (или долю), право застройки (Baurecht), личный сервитут (например, право проживания) либо хочет внести аренду в Grundbuch. Это касается всех сделок между живущими лицами — прежде всего договора купли-продажи, а также дарения. Не требуют разрешения: наследование и внесение ипотеки (Pfandrecht). Поэтому при покупке в кредит ипотека регистрируется в Grundbuch без разрешения WrAuslGEG.
Условия для получения разрешения
Разрешение выдаётся, если подтверждено одно из оснований:
Социальный интерес: покупка удовлетворяет насущную жилищную потребность заявителя — самый частый случай при покупке квартиры или дома для себя.
Народно-хозяйственный интерес: покупка служит созданию или расширению предприятия и созданию рабочих мест.
Аррондирование (Arrondierung): участок служит исключительно лучшему использованию соседнего объекта, уже находящегося в вашей собственности, и невелик в сравнении с ним.
Квартира в Вене для иностранца: исключения из разрешения
В ряде случаев не нужны ни разрешение, ни негативное подтверждение:
Граждане ЕЭП и швейцарцы (физлица) покупают свободно.
Совместная покупка с супругом/зарегистрированным партнёром, если один из них имеет гражданство Австрии (или ЕС).
Партнёрство собственников по § 13 WEG 2002 австрийца/гражданина ЕС с гражданином третьей страны — при условии, что объект уже достроен и числится в Grundbuch как отдельный объект. Важно: для недостроенных объектов («будущая собственность на квартиру») сделка для гражданина третьей страны остаётся разрешительной — это актуально при покупке у застройщика.
Приобретение в порядке наследования.
Лица, подпадающие под соглашение о выходе Великобритании из ЕС (вид на жительство «статья 50 ДЕС»).
Особый случай по договору 1932 года: граждане Японии с видом на жительство в Австрии могут получить негативное подтверждение.
Что такое негативное подтверждение (Negativbestätigung)?
Это официальное подтверждение органа Grundverkehr о том, что сделка, которая в принципе подлежала бы разрешению, в конкретном случае освобождена от него. Оно применимо прежде всего тогда, когда покупатель может сослаться на свободу ЕЭП — например, свободу движения капитала (§ 3 Z 2 lit. e WrAuslGEG), если центр жизненных интересов находится в другой стране ЕС. Основание для исключения нужно доказать (справка о регистрации, о работе или из банка за рубежом). На практике суд требует до внесения в Grundbuch либо разрешение, либо негативное подтверждение — поэтому закладывайте этот документ в график заранее.
Порядок, ведомство и сроки
В Вене компетентно ведомство по вопросам миграции и гражданства (MA 35), Dresdner Straße 93, 1200 Wien, телефон +43 1 4000-3535. Процедура по WrAuslGEG проходит полностью электронно — личный визит не нужен (переход на новую систему с 8 октября 2025 года).
Типичный порядок покупки:
Выбор объекта и проверка — выписка из Grundbuch, назначение (Widmung), обременения и (для квартир) структура собственности.
Договор купли-продажи — составляется адвокатом или нотариусом, подписывается и заверяется. Проекта договора для заявления недостаточно.
Заявление в MA 35 — на разрешение или негативное подтверждение, онлайн.
Решение с отметкой о вступлении в силу — документ для Grundbuch.
Расчёт через доверительного управляющего (Treuhänder) и внесение в Grundbuch.
Какие документы нужны MA 35
Для любого разрешения: подписанный и заверенный договор, актуальная выписка из Grundbuch, подтверждение гражданства (загранпаспорт) и вид на жительство покупателя. При социальном интересе дополнительно — подтверждение текущей жилищной ситуации и данные о том, кто будет жить в объекте. Документы не на немецком или английском переводит присяжный судебный переводчик; для многих иностранных документов нужен апостиль или дипломатическое заверение.
Сколько стоит купить недвижимость в Вене иностранцу
Два уровня расходов: административные сборы процедуры Grundverkehr и общие расходы на покупку.
Сборы в процедуре WrAuslGEG (MA 35):
разрешение на собственность/долю: 130 евро с каждого заявителя,
разрешение на личный сервитут (например, право проживания): 80 евро с человека,
отметка о вступлении в силу: 5 евро админсбор + 21 евро федеральный сбор,
21 евро федерального сбора за заявление и запись; 6 евро (макс. 36) за копию-приложение.
Общие расходы на покупку (для всех покупателей, независимо от гражданства) — суммарно около 10–12 % от цены:
Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer): 3,5 % от цены,
Сбор за внесение в Grundbuch: 1,1 % за регистрацию права собственности,
Составление/заверение договора (адвокат/нотариус): ок. 1,5–3 % + НДС,
Комиссия маклера: до 3 % + НДС,
при кредите дополнительно 1,2 % сбора за внесение ипотеки.
Примечание: временное освобождение от сбора за внесение для основного места жительства (§ 26a GGG, до 500 000 евро) действовало лишь до 30 июня 2026 года и более не применяется; для люкс-объектов оно и так было редко актуально. Ставки налогов и сборов уточняйте на момент сделки.
Недвижимость в Вене как инвестиция: на что смотреть покупателю из третьей страны
Вена — один из самых стабильных рынков недвижимости Европы: политическая безопасность, высокое качество жизни и дефицит объектов в топ-локациях 1-го (1010), 9-го (1090), 13-го (1130), 18-го (1180) и 19-го (1190) районов. Для международного покупателя важны три вещи: структура покупки (австрийская компания с преимущественно иностранным участием тоже считается «иностранцем» по WrAuslGEG); тайминг (разрешение или негативное подтверждение требует времени и готовится параллельно с подписанием договора); и конфиденциальность (люкс-объекты часто предлагаются off-market).
Реалистичная оценка до покупки защищает от завышенной цены — как это работает, читайте в материале об оценке недвижимости в Вене. Если выбираете между новостройкой и историческим домом, поможет наше сравнение новостройка или старый фонд в люкс-сегменте. Полный процесс покупки по шагам описан в руководстве по покупке квартиры в Вене.
FAQ — покупка недвижимости в Вене иностранцем
Может ли иностранец купить недвижимость в Австрии?
Да. Граждане ЕС, ЕЭП и швейцарцы-физлица покупают свободно; гражданам третьих стран в Вене нужно разрешение по WrAuslGEG или негативное подтверждение.
Нужно ли разрешение, чтобы купить квартиру?
Гражданину третьей страны — да; нужно подтвердить насущную жилищную потребность (социальный интерес), после чего MA 35 выдаёт разрешение.
Сколько занимает разрешение?
Законного срока нет. Продолжительность зависит от полноты документов — аккуратно подготовленное заявление заметно ускоряет процесс.
Сколько стоит разрешение?
Административный сбор — 130 евро с человека за собственность плюс федеральные сборы. Это отдельно от общих расходов на покупку (~10–12 %).
Нужно ли разрешение для ипотеки?
Нет. Внесение ипотеки (Pfandrecht) не требует разрешения.
Вывод
Покупка недвижимости в Вене доступна и покупателям из третьих стран — юридически надёжно и предсказуемо, если процедуру Grundverkehr учитывать с самого начала. Граждане ЕС, ЕЭП и Швейцарии покупают без ограничений; гражданам третьих стран нужно разрешение MA 35 или негативное подтверждение. Ключевое — корректно составленный договор, полный пакет документов и партнёр, который координирует подбор объекта, работу с ведомством и расчёт через Treuhänder.
LANDAA Immobilien с 2009 года конфиденциально сопровождает международных покупателей на всех этапах. Запишитесь на необязывающую консультацию или посмотрите избранные квартиры в Вене. Полный перечень услуг — на странице Наши услуги.
