RARITÄT IN WIEN - Genehmigtes Apartment- & Beherbergungsprojekt Investmentopportunität - Wien-Alsergrund

 

Genehmigtes Apartment- & Beherbergungsprojekt

Investmentopportunität | Wien-Alsergrund

21

APARTMENTS

57

SCHLAFSTELLEN / BETRIEB

1090

WIEN

Projektentwicklung im Ausbaustadium – Stand: Oktober 2026

01 / INVESTMENTPROFIL

Ein Projekt mit Substanz

Genehmigtes Nutzungskonzept und bereits erbrachte Projektvorleistungen

In einem repräsentativen Bestandsgebäude im 9. Wiener Gemeindebezirk bietet sich die Möglichkeit, ein bereits behördlich bearbeitetes Beherbergungsprojekt als hochwertiges Aparthotel bzw. Serviced-Apartment-Konzept fertigzustellen. Die historische Fassade verbindet sich mit einem digital organisierten Betriebsmodell.

Die wichtigsten Projektdaten

Merkmal	Angabe
Unterkunftseinheiten	21
Schlafstellen laut Betriebsbescheid	57
Genehmigter Betrieb	24/7
Rezeption	Ohne Rezeption
Zugang	Zutrittscode statt Empfang

Betrieblich durchdachtes Konzept

• Apartmentausstattung laut Betriebsbeschreibung: Küche mit haushaltsüblichen Geräten, Bad sowie Wohn- und Schlafbereich.

• Digitaler Zugang zum Gebäude und zu den Einheiten per Buchungscode; Notfalltelefon in jeder Etage.

• Vorgesehen: Waschküche, Technikräume, Müllraum sowie Personal-WC mit Umkleidemöglichkeit im Kellergeschoß.

• Externe Reinigungsdienstleister sowie vier Klima-Außengeräte laut Betriebsbeschreibung.

02 / DAS OBJEKT

Historischer Bestand, neue Nutzung

Repräsentatives Stadthaus mit genehmigter Umnutzung zur Beherbergungsstätte

Architektur und Gebäudestruktur

Das Objekt Boltzmanngasse 11 befindet sich im 9. Wiener Gemeindebezirk, Alsergrund. Sein straßenseitiges Erscheinungsbild wird durch eine reich gegliederte historische Putzfassade, hohe Fensterachsen, Gesimse und einen markanten Eingangsbereich geprägt.

Die Kombination aus gewachsenem Altbaubestand und neuer Nutzung bietet die Grundlage für ein eigenständiges Apartmentprodukt mit hochwertiger Positionierung.

Umbau und Erweiterung

Laut MA-37-Baubewilligung vom 3. Dezember 2024 wird das bisherige Bürogebäude zu einer Beherbergungsstätte mit 21 Unterkunftseinheiten umgebaut.

Der Bescheid umfasst die Neuorganisation der Raumaufteilung in sämtlichen Geschoßen sowie einen hofseitigen horizontalen Zubau im Erdgeschoß/Hochparterre und im 1. Obergeschoß.

Zwischen Bestandstreppenhaus und Zubau ist ein neuer Aufzugsschacht vorgesehen.

Unterkunftseinheiten

Die Einheiten sind gemäß gewerberechtlicher Betriebsbeschreibung apartmentähnlich ausgelegt: jeweils mit Küche und haushaltsüblichen Geräten, eigenem Bad sowie Wohn- bzw. Schlafbereich.

Damit ist ein Beherbergungsprodukt für Gäste vorgesehen, die eine stärkere räumliche Eigenständigkeit als im klassischen Hotelzimmer wünschen.

Die konkrete Ausführung, Möblierung und Positionierung obliegen dem künftigen Betreiber im Rahmen der Bewilligungen.

Flächen und Erschließung

Die Grundrisse zeigen eine Nutzung über mehrere Ebenen einschließlich Kellergeschoß.

Für das Untergeschoß sind insbesondere Waschküche mit zwei Waschmaschinen, Haustechnikraum, Müllraum sowie ein Personal-WC mit Umkleidemöglichkeit beschrieben.

Zur vertikalen Erschließung ist ein Aufzug vorgesehen; der Baubescheid erläutert zusätzlich die Anbindung zur Straßenebene mittels Treppenschrägaufzug.

03 / NUTZUNGSKONZEPT

Digital geführtes Aparthotel

Behördlich beschriebenes Betriebsmodell ohne klassische Rezeption

Rezeptionsloser Betrieb

Der Betriebsanlagenbescheid vom 6. November 2024 beschreibt einen Beherbergungsbetrieb mit 21 Apartments und insgesamt 57 Schlafstellen.

Eine physische Rezeption ist nicht vorgesehen. Gäste sollen bei der Buchung einen individuellen Zugangscode erhalten, der den Zutritt zum Gebäude und zum jeweiligen Apartment ermöglicht.

In jeder Etage ist ein Notfalltelefon vorgesehen.

Betriebsorganisation und Sicherheit

Der Bescheid beschreibt einen 24-Stunden-Betrieb sowie die Reinigung durch externe Dienstleister.

Gleichzeitig schreibt er unter anderem eine ständig besetzte, für Alarme und Störungen zuständige Stelle, eine automatische Brandmeldeanlage, Fluchtwegs- und Sicherheitsmaßnahmen sowie wiederkehrende Prüfungen vor.

Rezeptionslos bedeutet daher nicht unbetreut oder ohne technische Überwachung.

Gebäudetechnik und Komfort

Die Beheizung soll laut Baubewilligung über Fernwärme erfolgen.

Im Betriebsanlagenbescheid sind vier Klima-Außengeräte auf einer niedrigeren Dachfläche beim parkseitigen Rücksprung, schwingungsentkoppelt und gegen Sicht- und Schalleinwirkungen geschützt, sowie Innengeräte in den Apartments und weiteren Räumen beschrieben.

Die vorhandenen bzw. eingelagerten Geräte sind vor Erwerb technisch und mengenmäßig zu verifizieren.

Außenbereiche und betriebliche Grenzen

Nach dem Betriebsanlagenbescheid dürfen Garten- beziehungsweise Terrassenflächen nicht von Gästen genutzt werden.

Die vorgesehene Nutzungsart ist Beherbergung; ein frei austauschbares alternatives Nutzungskonzept ist aus den vorgelegten Bescheiden nicht ableitbar und würde gegebenenfalls gesonderte rechtliche oder behördliche Prüfungen erfordern.

Quellen: MA 37, Bescheid vom 03.12.2024, GZ MA37/1338993-2023-1; MBA 21, Bescheid vom 06.11.2024, GZ 1274127-2023-73. Maßgeblich sind Bescheide und genehmigte Pläne.

04 / GENEHMIGUNGEN & PROJEKTSTAND

Ein wesentlicher Vorsprung

Behördliche Bescheide liegen vor; Fertigstellung und Auflagenerfüllung stehen noch aus.

06. November 2024 – Betriebsanlagenbescheid

Beherbergungsbetrieb mit 21 Apartments und insgesamt 57 Schlafstellen; Betrieb rund um die Uhr ohne Rezeption beschrieben.

Bescheid: MBA 21, GZ 1274127-2023-73.

03. Dezember 2024 – Baubewilligung (MA 37)

Umnutzung eines bestehenden Bürogebäudes in eine Beherbergungsstätte; bauliche Änderungen, hofseitiger Zubau und Aufzugsschacht genehmigt.

Bescheid: MA37/1338993-2023-1.

Bauliches Konzept – Adaptierung des Bestands

Neustrukturierung der Grundrisse und Einbindung eines Erschließungskonzepts mit Aufzug; Beheizung laut Baubescheid mittels Fernwärme.

Wichtige Einordnung

Die Baubewilligung nennt 66 Schlafstellen, der gewerberechtliche Betriebsanlagenbescheid hingegen 57. Für das konkrete Betriebskonzept wird hier konservativ die Zahl von 57 Schlafstellen ausgewiesen.

Die Genehmigungen enthalten umfangreiche technische und brandschutzrechtliche Auflagen; ihr Vorliegen ist nicht mit einer behördlichen Fertigstellungs- oder Betriebsaufnahmebestätigung gleichzusetzen.

05 / WIRTSCHAFTLICHER RAHMEN

Vorleistungen & Potenzial

Investitionsangaben gemäß Verkäuferinformation; keine geprüfte Kostenrechnung.

Bisherige Projektaufwendungen

Investitionsbereich	Betrag
Planung, Statik, Bau-/Schallphysik, Konsulenten	190.000 €
Abbruch- und Rückbauarbeiten	310.000 €
Klimasystem inkl. Leitungen / eingelagerter Geräte	100.000 €
Heizung, Kühlung und Sanitär (HKLS)	100.000 €
Elektrotechnik und Brandschutz	100.000 €
Summe aufgelisteter Aufwendungen	800.000 €

Geschätzter zusätzlicher Fertigstellungsbedarf

900.000–1.400.000 €

Angegebener jährlicher Baurechtszins

ca. 90.000 €

Baurecht und Transaktion

Baurechtsgeber ist das Chorherrenstift Klosterneuburg.

Die vom Verkäufer angegebene Laufzeit bis 31.12.2106 und der aktuelle Baurechtszins

Investmentperspektive

Der wesentliche Mehrwert liegt in der Kombination aus innerstädtischem Standort, bereits erteilten Bescheiden, detaillierter Projektplanung und erfolgten Vorinvestitionen.

Ein Erwerber kann das finale Produkt entlang der genehmigten Nutzung ausgestalten und die verbleibenden Ausbauleistungen übernehmen.

 

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.